Nieuwe planschaderegeling is sprong in het diepe

Gemeenten maken zich zorgen over de nieuwe planschaderegeling, waarbij de exacte kosten moeilijk te voorspellen zijn vanwege de ruime vrijheid die landcommissies hebben bij het schatten. Zowel administratieve als gerechtelijke procedures behoren tot de mogelijkheden.

Een bijkomende zorg betreft de hoogte van de planschadevergoeding die de overheid moet uitkeren. Hoewel het Instrumentendecreet 13 factoren noemt die de vergoeding bepalen, negeert het aankomende uitvoeringsbesluit het moment van aankoop. Hierdoor ontvangen recente eigenaren dezelfde vergoeding als eigenaren die de grond al lang in bezit hebben, wat tot onredelijk hoge kosten voor de overheid leidt.

Gemeenten worden belast met de taak om planschadezaken af te handelen, wat tot aanzienlijke werklast leidt. Dit alles zet de verwezenlijking van de bouwshift, waarbij bouwgrond wordt omgezet naar natuur-, bos- of landbouwgebied, onder druk.

Eind november keurde de Vlaamse regering voor de eerste keer het uitvoeringsbesluit over het Instrumentendecreet goed. Dit besluit geeft concreet invulling aan enkele procedures van het Instrumentendecreet en is een noodzakelijke voorwaarde om verschillende artikelen ervan daadwerkelijk van kracht te laten worden. De Vlaamse overheid heeft een overzicht gemaakt van wanneer verschillende instrumenten van kracht zullen worden.
 

Planschaderegeling nader uitgewerkt

Wat ons betreft springt vooral de concrete uitwerking van de planschaderegeling in het oog (art. 31, 32 en 33 van het uitvoeringsbesluit). 

Eerder gaf de VVSG aan dat we voorstander zijn van een eerlijke en betaalbare planschaderegeling. Volgens ons voldoet de nieuwe regeling hier niet aan. Kort gezegd: de bouwshift wordt onbetaalbaar omdat het vergoeden van eigenaars veel duurder wordt. 

Het Instrumentendecreet is inmiddels aangenomen in het Vlaams parlement. Sindsdien pleiten we ervoor dat het uitvoeringsbesluit duidelijk aangeeft welke planschade de overheid kan verwachten. Het is belangrijk dat de dertien indicatoren die de hoogte van de planschade bepalen, goed worden opgenomen in het besluit zelf. Daarnaast vragen we dat het uitvoeringsbesluit zo wordt opgesteld dat de kosten voor de overheid bij de bouwshift redelijk en betaalbaar blijven.

We stellen nu vast dat het voorliggende uitvoeringsbesluit niet voldoet aan de verwachtingen van voorspelbaarheid, billijkheid en betaalbaarheid.

Allereerst hoeft het schattingsrapport dat de overheid aan het begin van het planningsproces kan laten opmaken géén rekening te houden met de aankoopwaarde van een stuk grond, terwijl die bij de uiteindelijke prijsbepaling wél een rol speelt. Hierdoor blijft het schaderapport onduidelijk over de werkelijke kosten van planschade voor een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP).

De landcommissies behouden aanzienlijke vrijheid bij het bepalen van de eigenaarswaarde, wat kan leiden tot hoge en willekeurige schattingen, ondanks de vereiste motivatie. Hierdoor wordt het definitieve bedrag voor de overheid aanzienlijk onzekerder dan in de huidige situatie, waar objectieve gegevens (de geïndexeerde aankoopwaarde) de planschade bepalen.

Een van de 13 factoren die de planschade beïnvloeden, is de verwervingswaarde, zoals wettelijk vastgelegd. Het zou beter zijn geweest als het uitvoeringsbesluit duidelijk maakte dat het moment van verwerving (recent of lang geleden) wel degelijk wordt overwogen. Dit zou de hoogte van de planschade redelijker maken, omdat passief blijven of speculatie niet wordt beloond.
 

Meer werk voor de gemeente als plannende overheid

De nieuwe regeling zorgt voor extra werk voor de overheid die een ruimtelijk uitvoeringsplan opstelt en mogelijke planschade kan veroorzaken. In tegenstelling tot andere compenserende vergoedingen, moet de plannende overheid zelf de administratieve afhandeling van een planschadeaanvraag verzorgen. Dit omvat het controleren van de volledigheid van de aanvraag, het vragen van de Landcommissie voor een schaderapport, het nemen van een ontwerpbeslissing over de hoogte van de planschade, het behandelen van bezwaren en het nemen van een definitieve beslissing over de uit te keren planschade. Dit brengt aanzienlijke werklast met zich mee, gezien de mogelijke grote bedragen die hiermee gemoeid zijn.
 

Fonds Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV-fonds)

Op financieel gebied ontvangen gemeenten die een ruimtelijk uitvoeringsplan opstellen met planschade tot 50% (omzetten naar landbouw, natuur of overig groen) en tot 66% (omzetten naar bos) vergoeding van de Vlaamse overheid via het Fonds Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV-fonds). Jaarlijks stort de Vlaamse overheid 100 miljoen euro in dit fonds. Hoewel dit gunstig lijkt, betekent het toch dat gemeenten zelf nog steeds de helft tot een derde van de kosten moeten dekken. Deze bedragen zijn vaak te hoog voor lokale besturen, gezien de grote oppervlaktes waar het om gaat.

Onze inschatting is dan ook dat gemeenten terughoudend zullen zijn bij het herbestemmen van grote stukken bouwgrond in de toekomst. Dit is echter noodzakelijk, vooral als Vlaanderen zijn ambities beperkt tot het herbestemmen van de minst gunstig gelegen bouwgronden wat betreft water, de zogenaamde 'watergevoelige open ruimtegebieden'.

Op zoek naar alternatieve manieren om de bouwshift te realiseren

De uitdaging om daadwerkelijk de bouwshift te realiseren is bijzonder groot. Nu de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan dat een stuk bouwgrond een natuur- of landbouwbestemming geeft veelal onbetaalbaar lijkt te worden, is het nuttig te kijken naar andere instrumenten die ervoor zorgen dat gronden niet bebouwd raken. Voor grotere gebieden is het instrument ‘ruilverkaveling uit kracht van met planologische ruil’ interessant, omdat het de planschaderegeling uitschakelt. De Vlaamse overheid maakte recent trouwens diverse podcasts over dit en andere instrumenten van het Instrumentendecreet.

Naast het Instrumentendecreet zijn er ook andere regels die de bouwshift ondersteunen. Recentelijk is er een besluit genomen over woonreservegebieden, waarbij gemeenten nu de controle hebben om deze gebieden vrij te geven indien nodig. Mail ons gerust jullie ervaringen hiermee.

Daarnaast is er nieuwe regelgeving in ontwikkeling, zoals het Verzameldecreet dat 'planologische compensatie' introduceert. Kort gezegd betekent dit dat als er ergens bouwgrond wordt toegevoegd, elders bouwgrond moet worden geschrapt. De VVSG staat positief tegenover dit idee, maar vraagt wel om aanpassingen en verduidelijkingen.

Het is belangrijk dat Vlaanderen blijft zoeken naar nieuwe of aangepaste instrumenten om de bouwshift te realiseren. Een Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zou kunnen helpen, evenals verdere hervormingen van het planningsysteem.
 

Hoe nu verder?

In december 2023 wordt het uitvoeringsbesluit over planschade en andere vergoedingen voorgelegd aan de strategische adviesraad SARO en de Vlaamse toezichtscommissie voor de verwerking van persoonsgegevens en de federale Gegevensbeschermingsautoriteit. Als we begin 2024 de adviezen ontvangen, kunnen we verder met de behandeling van het uitvoeringsbesluit over planschade en andere vergoedingen.
 

Xavier Buijs - stafmedewerker ruimtelijke ordening