Hard compenseren met zacht: planologische compensatie in de toekomst verplicht?

Wanneer een gemeente een stuk grond met een ‘zachte’ bestemming (zoals landbouw- of natuurgebied) via de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan een ‘harde’ bestemming geeft (zoals woongebied of bedrijventerrein), zal ze daarvoor straks op het eigen grondgebied in compensatie moeten voorzien, door bijvoorbeeld aan een ander stuk bouwgrond een zachte bestemming toe te kennen. Dat is althans het idee dat de Vlaamse regering heeft neergeschreven in het voorontwerp van het Verzameldecreet.

De gemeenten staan achter de bouwshift, daarom zijn we dit idee van ‘planologische compensatie’ wel genegen. Toch hebben we nog volgende bedenkingen:

• We vinden het positief dat gemeenten indien nodig van de planologische-compensatieregel kunnen afwijken: bijvoorbeeld als er binnen de gemeenten geen niet-ontwikkelde bouwgronden meer beschikbaar zijn die een zachte bestemming zouden kunnen krijgen (als compensatie voor een nieuwe harde bestemming elders op het grondgebied). We willen wel nog onderzoeken of de afwijkingsmogelijkheden in voldoende mate beantwoorden aan de realiteit.
• Een onbedoeld neveneffect zou kunnen zijn dat de doorlooptijd van planprocessen die bijkomende woonwijken of bedrijventerrein mogelijk maken, langer zal worden. Dat worden immers complexere projecten omdat tegelijk elders in de gemeente gronden een zachte bestemming moeten krijgen en dus het plan grootschaliger wordt.
• Als de provincie of het gewest het initiatief neemt om bijkomende bouwgrond te creëren, zal zij ook instaan voor de planologische compensatie. Hierbij is nauw overleg noodzakelijk met de gemeente, omdat anders ‘verkeerde’ gronden een zachte bestemming zouden kunnen krijgen .

Planschade en Instrumentendecreet

Tot slot vrezen we vooral de planschade. Het Vlaams parlement stemt eerstdaags over het Instrumentendecreet. Dat decreet zorgt ervoor dat de planschadevergoeding die de eigenaars krijgen als hun stuk bouwgrond een ‘zachte’ bestemming krijgt, een stuk duurder kan uitvallen. De verbeterde planbatenregeling of de tegemoetkoming uit het bouwshiftfonds kan de gemeentelijke factuur maar ten dele verzachten. We vragen dat het uitvoeringsbesluit zodanig wordt uitgewerkt dat vooraf duidelijk is aan welke planschade de overheid zich mag verwachten. Daarvoor is het belangrijk dat dertien indicatoren die uiteindelijk de hoogte van de planschade bepalen, voldoende uitgewerkt worden opgenomen.

Als gemeenten vrezen de planschadefactuur niet te kunnen betalen, zullen zij aarzelen om op gunstig gelegen plekken bouwgrond voor wonen of industrie bij te creëren. Dat kan niet de bedoeling zijn van de regel van de bouwshift.

Meer weten?

De regel van de planologische compensatie is opgenomen in het voorontwerp van Verzameldecreet. Deze regelgeving bevat nog heel wat andere regelgeving met impact op gemeenten. Lees er hier meer over.