Omgeving: Leegstand te snel af zijn

De strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) stelt een ambitieuze bouwshift voor: tegen 2040 moet het gemiddelde bijkomende ruimtebeslag in Vlaanderen zijn teruggedrongen naar nul hectare per dag. Maar hoe vinden we nog ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven of voorzieningen als we geen open ruimte meer kunnen innemen? Het BRV presenteert intensivering, verweving, hergebruik en tijdelijk ruimtegebruik als strategieën om het bestaande ruimtebeslag beter te kunnen benutten. Tegelijk is er als gevolg van maatschappelijke, demografische, economische en technologische veranderingen een dalende of verschuivende vraag naar bepaalde functies. Sommige gebouwen komen daardoor leeg te staan en buurten verliezen hun betekenis. Denk aan verlaten kerken of lege winkelstraten. Vaak zien we de leegstand lang van tevoren aankomen, wanneer de ruimtes nog in gebruik zijn. Het voordeel is duidelijk: de oude ruimtes creëren nieuwe kansen – voor de economie, de mensen, het milieu. Het departement Omgeving van de Vlaamse overheid is in een beleidsverkenning op zoek gegaan naar nieuwe manieren om het aanbod te beoordelen: welke gebouwen en percelen kunnen voor nieuwe functies worden gebruikt, en welke plekken keren in het kader van ruiloperaties beter terug naar de open ruimte en de natuur?

Hergebruik als strategie is niet nieuw. Regelmatig komen onderdelen van onze ruimte vrij voor een nieuw leven. We geven ze, soms pas na jaren van leegstand, een nieuwe invulling. Het kan bijvoorbeeld om de herbestemming van een kantoorgebouw in de stad gaan, maar er zijn ook meer verrassende projecten zoals een oude brug die omgevormd wordt tot groene ruimte. Vandaag gebeurt dit echter vooral reactief: het zoeken naar een nieuwe invulling begint pas, wanneer de plek effectief leeg achterblijft. Hoe langer dat dan duurt, hoe meer kans dat er een proces van verkrotting en overslaande degradatie ontstaat. Denk aan de ‘stadskankers’ van de jaren 1970 en ’80. Het maakt de kans groter dat er wordt gekozen voor maatschappelijk suboptimale transformaties vanuit de private markt. Als er maar ‘iets’ mee gebeurt.

In het licht van de bouwshift en de schaarste aan ruimte is zulke leegstand en onderbenutting moeilijk te verantwoorden, zeker wanneer we nog elke dag nieuwe ruimte aansnijden. Mogelijkheden voor hergebruik van bestaande gebouwen en plekken moeten we dus steeds beter benutten. En daarom ook vooraf beter kennen. Dit vergt een analyse van welke panden en terreinen vrij zullen komen en voor welke nieuwe functies we ze kunnen inzetten. ‘We hebben niet te weinig gebouwen,’ zegt Tim Vekemans van RE-ST in het kader van de beleidsverkenning. ‘We hebben er te veel en we gebruiken ze slecht. Behoorlijk ruimtegebruik begint met een kaart van leegstand en onderbenutte ruimte, of “zwerfruimte”, zodat we die beter kunnen invullen en niet elke nieuwe behoefte zich moet vertalen in nieuwbouw.’

Vandaag kijken we aan tegen verschillende transities met een grote ruimtelijke impact. De toename van telewerk heroriënteert de vraag naar kantoorruimte en parkeerplaatsen. In de industriële sector vinden technologische innovaties en verduurzaming plaats. Tal van bedrijvenparken, met een verouderd (ruimtelijk) concept, laten onderbenutting optekenen en in België bereikt 46% van de industriële activa zijn levenseinde in de periode 2016-2025. In de havens leidt een verschuiving van traditionele havenactiviteiten tot grote leegstaande ruimten en gebouwen. Maar ook elders komt verspreide opslagruimte vrij voor een nieuw leven, met name in grote delen van Limburg, het oosten van Vlaams-Brabant, Oost-Vlaanderen en het noorden van West-Vlaanderen. En binnen de publieke dienstverlening zet zich bij lokale administraties, in het onderwijs en de zorg een schaalvergroting door. Ze gaan onderling nauwer samenwerken in een netwerk, waarbij de verschillende sites zich specialiseren in een bepaald aanbod. De concurrentie van e-commerce zal de druk op en leegstand in onze winkelstraten waarschijnlijk nog doen toenemen. En de komende jaren komen ook nog meer kerken op de markt. Voor sommige vinden we een nieuwe bestemming als crèche, theater of restaurant, maar gezien het grote aantal dat vrijkomt, zal een deel waarschijnlijk langere tijd leegstaan. Maar dit creëert ook kansen om aan te sturen op hergebruik en zo tegemoet te komen aan veranderende noden van nieuwe gebruikers.

Hergebruik consequent incalculeren in een anticiperend beleid is een goede strategie. Het departement Omgeving heeft samen met het studiebureau Endeavour, lokale betrokkenen en een groep studenten getest wat een anticiperende strategie voor hergebruik in de praktijk kan opleveren. De steden Gent en Ieper waren bereid met concrete cases mee te werken. Zo hebben auto-afhankelijke en monofunctionele kantoorgebieden zoals The Loop in Gent een verhoogde kans op onderbenutting van ruimte en op leegstand op de middellange en lange termijn. De stad Gent wil hier een antwoord op bieden door van The Loop een nieuw stuk stad te maken dat vrije tijd, retail, expo en werken combineert en waar ook ruimte is voor wonen en natuur. In Ieper zetten de Sint-Maartensscholen met de aankoop van 6,2 hectare gronden aan de Veurnseweg in 2019 een grote stap in de realisatie van een clustercampus. De uitgebreide site zal 2400 leerlingen en een 400-tal personeelsleden herbergen en onder meer een nieuwe sporthal, een fietsenberging en een grote publiek toegankelijke recreatiezone omvatten. Ten vroegste in 2025 zal de campus klaar zijn. Maar dan komen de huidige gebouwen van het College en Immaculata in het centrum in de nabije toekomst ook weer leeg te staan. Bovendien kampt Ieper, net als andere gemeenten in Vlaanderen, met leegstand en onderbenutting van winkelruimten in zijn centrum. Voor beide cases werden pakketten met oplossingen ontwikkeld binnen drie scenario’s, van een zuiver publieke ontwikkeling, over semipubliek tot private eigendom en de daaraan gekoppelde regie. Het eindrapport voor deze cases wordt eerstdaags verwacht. —

Geoffrey Vanderstraeten is beleidsmedewerker visieontwikkeling en beleidsinnovatie bij het Departement omgeving van de Vlaamse overheid
Voor Lokaal 03 | 2022

Dit artikel is gebaseerd op de lopende beleidsverkenning van het departement Omgeving. Meer informatie is te vinden op omgeving.vlaanderen.be/beleidsverkenningen. Het eindrapport met casestudies van Endeavour verschijnt op dezelfde pagina.

Leer bedrijvigheid verweven

De zogenaamde verweving van bedrijvigheid sluit nauw aan bij het thema van dit artikel. De VVSG zette samen met het Kenniscentrum Vlaamse Steden en het Vlaams Agentschap Innoveren en Ondernemen een ondersteunend traject ‘Van leegstaande naar verweven werklocaties’ op - in 2019 voor vijf centrumsteden, in 2020 voor nog eens tien steden en gemeenten. Het doel is om lokale besturen bij te staan in de dialoog met eigenaars of vastgoedinvesteerders, met het oog op het behoud of de creatie van ruimte voor economie in een bebouwde omgeving. De focus ligt op leegstaande sites, of sites waar leegstand dreigt. Inzichten uit ontwerpend onderzoek, kennis van de marktvraag, financiële aspecten van vastgoed, participatie van omwonenden en potentiële gebruikers zijn tools in de besluitvorming. Zo sloegen in Turnhout de stad en bpost de handen in elkaar om het voormalige, leegstaande postsorteercentrum een nieuwe invulling te geven. Dat praktijkverhaal lees je via vvsg.be/verweving.

Daarnaast zijn verschillende verweefcoaches aan de slag in Sint-Truiden, Gent, Leiedal, Vilvoorde en Turnhout. Zij treden proactief op als facilitator en bruggenbouwer tussen nog operationele verweven bedrijven, buurtbewoners en het stadsbestuur.