Aanleiding en context
Aan de rand van het Turnhoutse stadscentrum en grenzend aan een eigendomsperceel van Stad Turnhout, stond het voormalige postsorteercentrum van bpost vele jaren leeg. Toen het Vlaams Kenniscentrum, VLAIO en de VVSG een projectoproep ‘Van leegstaande naar verweven werklocaties’ lanceerden, namen het stadsbestuur en bpost samen het initiatief om de gehele site, dus de eigendommen van beide partners, als project voor te dragen. De timing van het project was niet toevallig, aangezien de Vlaamse leegstandstaks was geactiveerd voor het bpost-gebouw.
Het bpost-gedeelte van de site kende van oudsher een bedrijfsactiviteit. De eerste nijverheid op het terrein was die van een metaalverwerkingsbedrijf, meer specifiek een ijzergieterij. In 1992 werd een vergunning afgeleverd voor een postsorteercentrum inclusief een postkantoor. Vanaf 2010 doofden de activiteiten op het terrein stelselmatig uit door opeenvolgende bedrijfsbeslissingen van bpost.
Voor het stadsbestuur was het heel belangrijk dat er op deze locatie geen monofunctionele woonontwikkeling zou komen, hoewel ze volgens het gewestplan in woongebied ligt. Naast de historische economische functie speelde daarbij ook de gunstige ligging op het vlak van mobiliteit een rol. Ook de nabijheid van het kanaal is een troef van deze locatie. Omdat de vestiging echter op de grens van een dichtbebouwde wijk ligt, verbonden de partners zich ertoe om de buurtbewoners vanaf het begin te betrekken bij de herinvulling.
Tijdens het traject werkten Stad Turnhout en bpost samen met Miss Miyagi en Buur, beide aangesteld in het kader van het begeleidingstraject ‘Van leegstand naar verweven werklocaties’. De consultancybureaus inspireerden met ontwerpend onderzoek, begeleidden de initiatiefnemers via scenarioanalyse en ondersteunden het onderzoek naar financiële haalbaarheid. Zij zorgden er bovendien via de upstream-methode voor dat de buurtbewoners aan het begin van het traject de kans kregen om input te geven. Later in het traject werd de buurt opnieuw betrokken, met name bij de voorstelling van de mogelijke scenario’s en toen de mobiliteitssituatie moest worden aangepast door de herinvulling van de site. Het traject was succesvol want het leegstaand pand kent sinds 2021 een invulling.
Herinvulling
De uiteindelijke bestemming is een succes en blijkt een grote meerwaarde te creëren voor de stad. De bvba Gustaaf Klimt huurt zowel het perceel als het gebouw van bpost en heeft daarvoor een handelshuurovereenkomst met voorkooprecht afgesloten. In het bestaande gebouw openden de zaakvoerders een boulderhal met horeca. ‘Boulderen’ is een klimdiscipline waarbij een parcours wordt afgelegd op een wand van maximaal 4,5 meter hoog, zonder koorden maar met valmatten. Liefhebbers uit de regio kunnen hun sport voortaan dicht bij huis uitoefenen. In een tweede fase gaat Gustaaf Klimt op zoek naar partners, zodat ook andere invullingen een plaats kunnen vinden in het gebouw of op de site. De nabijheid van het kanaal doet bijvoorbeeld nadenken over recreatieve en toeristische economie.
De meerwaarde voor de stad komt op verschillende manieren tot stand.
- De bestemming is gemakkelijk verweefbaar. Hoewel de eigenlijke activiteit sportief is, maakt het commerciële karakter van de bvba de verankering economisch van aard.
- De bestemming is buurtgericht en houdt rekening met de vragen en noden van de buurt. Buurtbewoners kunnen bijvoorbeeld in het gebouw vergaderen of bijeenkomen en ondervinden er dus voordelen van. Hinder is er dan weer nauwelijks. Er wordt nog bekeken of een formeel recht van doorgang mogelijk is voor aangrenzende tuinen.
- De bestemming heeft een regionale en zelfs landelijke uitstraling. Er zijn weinig boulderhallen in Vlaanderen, en Gustaaf Klimt biedt bovendien ook openluchtboulderparcoursen aan.
Economische invulling blijft gegarandeerd
De stad wil anticiperen op een mogelijke toekomstige herontwikkeling en heeft daarom een aantal (stedenbouwkundige) randvoorwaarden vastgelegd waarmee moet rekening gehouden worden bij een ruimtelijk (her)ontwikkelingsproject. De stad en bpost wensen hun percelen aan elkaar te verbinden omdat dit voor beide partijen een meerwaarde betekent. Dit engagement wordt vertaald in een officiële intentieverklaring. Op dit moment is stad Turnhout samen met bpost bezig aan de opmaak van een intentieovereenkomst. Zowel de randvoorwaarden als de intentieverklaring zijn onder voorbehoud van een goedkeuring door de gemeenteraad.
De randvoorwaarden die worden opgenomen, kunnen als volgt samengevat worden:
- De stad vraagt een maximum van 60% woonfunctie op de volledige site (combinatie van de twee percelen).
- De stad wenst voor de type activiteiten te kijken naar ateliers, ambachten, kmo-units, mengvormen van atelier en toonzaal, nieuwe economieën,.. Detailhandel en een monofunctionele kantoorontwikkeling zijn niet toegestaan.
- Bij behoud van het bestaande gebouw op het perceel van bpost kan er flexibeler worden omgesprongen met de gewenste activiteit/functie van het economische luik bv. activiteiten die aansluiten bij het groene Noorden, de nabijheid van het water,.. maar de verhouding van maximaal 60% wonen zal steeds behouden blijven.
- Er moet voldoende aandacht zijn voor de ruimtelijke inpasbaarheid. Dit vertaalt zich in voorwaarden rond bouwvolumes, een groener karakter en oog voor beeldkwaliteit.
- Er moet tevens een trage verbinding voorzien worden tussen de Wouwersstraat en de Oude Vaartstraat via de percelen in kwestie en het perceel van de Oude Vaartstraat 173 (in eigendom van de stad).
- Het buurtpark (gelegen op het blauwe perceel in eigendom van de stad) moet behouden blijven.
- Ten slotte moet er aandacht zijn voor de buurt en buurtinbedding bv. door maximaal te kijken naar achteringangen.
Meer info: website stad Turnhout of via nele.jansen@turnhout.be.
Verweving van bedrijvigheid: van concept over instrumenten naar realisaties
“Verweven als het kan, scheiden alleen als het moet”, zo luidt al een tijdje het nieuwe credo over de inplanting van economische functies. Door de ruimteschaarste en de vele uitdagingen op het vlak van klimaat, mobiliteit, … is het bewustzijn gegroeid over de noodzaak én mogelijkheden om economische activiteiten niet automatisch weg te stoppen op een bedrijventerrein. Heel wat vormen van bedrijvigheid, inclusief bepaalde productieactiviteiten, kunnen immers een plekje vinden in een gemengde bebouwde omgeving. Meer zelfs, een dergelijke verweving kan bijdragen aan een gezonde mix in kernen en woonomgevingen.
Toch is het allesbehalve evident om die theorie ook om te zetten in de praktijk. Want tussen droom en daad, staan wetten in de weg en praktische bezwaren. Daarom lanceerden de VVSG, het Kenniscentrum Vlaamse Steden en het Agentschap Innoveren en Ondernemen in 2018 een eerste oproep naar steden om mee te stappen in een begeleidingstraject ‘Van leegstand naar verweven werklocaties’. De resultaten van de trajecten in Aalst, Gent, Kortrijk Mechelen en Turnhout worden, samen met het conceptuele kader en het toegepaste instrumentarium toegelicht op een studiedag op 27 januari 2022.
Ondertussen is ook een tweede verwevingstraject gestart, deze keer met 10 steden en gemeenten. Ook de ervaringen, lessen en instrumenten die voortvloeien uit deze aanvullende cases zullen ook geïntegreerd worden in dezelfde instrumentenkoffer.
Verder zijn er ondertussen ook verschillende verweefcoaches – met een subsidie van VLAIO – aan de slag in Gent, de regio in en rond Kortrijk, Sint-Truiden, Turnhout en Vilvoorde. Waar de focus van de eerste twee verwevingstrajecten ligt op een economische herinvulling van leegstaande bedrijfssites, gaan de verweefcoaches in de eerste plaats als facilitator en bruggenbouwer aan de slag met bedrijven die vandaag nog operationeel zijn in een verweven locatie.
Tot slot verwijzen we nog graag naar de verschillende ruimtelijk-economische onderzoeken die gevoerd worden in opdracht van en door het Departement Omgeving. Ook hier weer met de achterliggende doelstelling om voor elk type bedrijf de meest geschikte locatie te kunnen vinden, op bedrijventerreinen, maar waar het kan in een verweven setting.
Meer info via bart.palmaers@vvsg.be