Betaalbaar wonen

Iedereen moet betaalbaar kunnen wonen. Dit is een decretaal recht. Maar betaalbaar wonen is een containerbegrip geworden.

Het lokaal bestuur is de regisseur van het lokaal woonbeleid. Volgens de Vlaamse Codex Wonen en de Vlaamse beleidsproriteiten heeft de gemeente de opdracht om mee te zorgen voor een betaalbaar en divers woonaanbod, afhankelijk van de noden. In haar lokaal woonbeleid kan de gemeenten verschillende instrumenten toepassen om deze doelstelling mee te helpen realiseren. Uiteraard moeten we ons steeds bewust zijn dat een lokaal bestuur alleen niet de oplossing kan bieden voor de bredere problematiek. 

Betaalbaar wonen is geen op zichzelf staand gegeven. Het staat steeds in relatie met het inkomen. De betaalbaarheid kan je niet louter beoordelen op basis van enkel de bouwkost of de woning- en huurprijzen. Een hogere uitgave gaat immers niet noodzakelijk gepaard met een verminderde betaalbaarheid. Om de betaalbaarheid van wonen te beoordelen moet de relatie worden gelegd tussen de woonuitgaven en het inkomen. Verschillende methoden zijn mogelijk.

• De woonquote geeft het aandeel van het inkomen dat wordt besteed aan woonuitgaven. De stelregel is dat de woonquote maximum 30% mag bedragen.
• De methode van het ‘resterend inkomen (budgetmethode)’ is gebaseerd op het budget waarover een gezin moet beschikken om menswaardig te kunnen deelnemen aan de samenleving. Na het betalen van de woonuitgaven moet het gezin dan nog voldoende inkomen overhouden, waardoor zowel betaalbaarheidsproblemen met wonen als algemene inkomensproblemen worden getoond.
• De “housing cost overburden rate” is een indicator die Eurostat hanteert. Deze meet het aandeel van de bevolking dat in een huishouden woont waar de totale woonkost meer dan 40% van het totale beschikbare huishoudinkomen uitmaakt. Opvallend is wel dat bij de Eurostat-definitie van totale woonkosten de kapitaalaflossing niet wordt meegerekend. De redenering is dat deze kapitaalaflossingen vermogensopbouw zijn en geen kost voor het huishouden.

Alle methodes wijzen erop dat betaalbaar wonen voornamelijk een probleem is op de huurmarkt en bij de laagste inkomenscategoriën. Het betaalbaarheidsprobleem is in belangrijke mate een verdelingsprobleem. 

Hieronder geven we een beperkte oplijsting van een aantal instrumenten en regelgeving die inspelen op betaalbaarheid van wonen. 

Sociaal wonen is een -sterk gereguleerde- vorm van betaalbaar wonen. De huurprijs van de woning wordt bepaald in relatie met het inkomen van de huurder, wat maakt dat sociale huisvesting erg sterk inspeelt op de betaalbaarheid van wonen. Het is één van de beste tools in armoedebestrijding en tegelijk is het een erg belangrijke  hefboom voor duurzaam wonen (op verschillende vlakken)

Geconventioneerd huren: Een geconventioneerde huurwoning is een woning die gerealiseerd wordt door een private initiatiefnemer of een woonmaatschappij en die wordt verhuurd met een huurprijs die minimaal 15% lager is dan de markthuurprijs. De huurprijs wordt afgetopt op 900 euro of in bepaalde gemeenten 1000 euro. Niet iedereen zal een geconventioneerde woning kunnen huren. De kandidaat huurder zal over een attest moeten beschikken waaruit blijkt dat die voldoet aan de inkomens- en eigendomsvoorwaarden. Agentschap Wonen in Vlaanderen kent dit attest toe. De gemeente kan de toewijzing van die geconventioneerde woningen meer op maat van de gemeente laten verlopen. Het lokaal bestuur kan ook zelf verhuurorganisatie zijn, of ze kan zelf ook geconventioneerde woningen realiseren. LET OP! Als het lokaal bestuur zelf geconventioneerde woningen realiseert, geldt er een herinvesteringspverplichting!  Agentschap Wonen in Vlaanderen biedt een overzicht van de rol van het lokaal bestuur. 

Wonen in eigen streek (WIES): Dit decreet wil het mogelijk maken dat in bepaalde regio’s in Vlaanderen de minder kapitaalkrachtige inwoners een woning kunnen kopen in de gemeente of de streek waarin ze opgegroeid zijn. De Vlaamse Regering stelt elke zes jaar, een eerste keer in 2023, een lijst van gemeenten vast waar het WIES-decreet van toepassing is. De gemeenten die in de lijst zijn opgenomen zullen een reglement kunnen aannemen om de WIES-regeling effectief van toepassing te maken in hun gemeente. Het blijft dus een gemeentelijke keuze om al dan niet gebruik te maken van de WIES-regelgeving. Om de aankoop van de grond of de woning betaalbaar te maken voor de WIES-koper zal de gemeente minstens de helft van de geschatte grondprijs betalen. Later, bij een overdracht aan een derde, zal de WIES-koper hetzelfde percentage van de prijs van het grondaandeel, moeten terugbetalen aan de gemeente. (meer info)

Leegstaande woningen bestrijden: Het voeren van een beleid rond leegstand zit op het snijvlak van werken aan betaalbaarheid en het werken aan de kwaliteit van de woningvoorraad. Leegstand kan enerzijds beschouwd worden als een eerste, voorafgaande fase voor verwaarlozing en verkrotting. Een reeks van leegstaande woningen of winkelpanden in één straat of wijk kan die buurt een verloederde indruk geven. Door leegstand aan te pakken neemt het aanbod van woningen op de koop- of huurmarkt toe. In die zin kan het bestrijden van leegstand even goed worden beschouwd als een manier om te werken rond betaalbaar wonen. De gemeente moet een reglement opmaken om de leegstaande woningen te registreren en eventueel te belasten. - link naar modelreglement + link naar apart document met info over leegstand – cfr huidige webpagina, ofwel toch een meer uitgeschreven pagina – met onder andere enkele filmpjes) 

Noodkoopfonds: Noodkopers zijn mensen met een laag inkomen die noodgedwongen een goedkope woning kopen op de privémarkt, omdat ze geen sociale woning of betaalbare huurwoning vinden. Vaak scoren die woningen slecht op het gebied van kwaliteit, veiligheid, gezondheid en energiezuinigheid, maar ontbreekt het hen aan financiële middelen om die problemen aan te pakken. Met de middelen uit het Noodkoopfonds kunnen eigenaars deze woningen structureel verbeteren en energiezuinig maken. Concreet kunnen OCMW’s een project opstarten samen met he energiehuis (en andere partners) om via een renteloze kredietlijn (van maximaal 1.800.000 euro) waarmee zij op hun beurt een renteloze lening van maximaal 50.000 euro aan noodkopers kunnen aanbieden voor de renovatie van hun woning. De aflossing van deze lening start pas na 20 jaar of bij vervreemding van de woning.

(deze pagina wordt nog verder aangevuld)