Wonen: Grote verwachtingen voor de woonmaatschappij

Vlaanderen zit in een wooncrisis. Voor velen neemt de maandelijkse huur een onredelijk grote hap uit het gezinsbudget. Anderen moeten zich tevreden stellen met ondermaatse kwaliteit. De nood aan sociale woningen is groot. De 180.000 namen op de wachtlijst tonen dit aan. Van de woonmaatschappij wordt verwacht dat ze een versnelling op gang kan brengen in de realisatie van sociale woningen. Realiteit is dat er vandaag veel werk kruipt in het vormen van die woonmaatschappijen, waardoor socialehuisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren er niet altijd meer toe komen om projecten te ontwikkelen of nieuwe woningen in te huren. Minister van Wonen Matthias Diependaele vergeleek de vorming van de woonmaatschappijen met een pitstop die maakt dat het tempo nadien opgedreven kan worden.

De hele omwenteling zet de lokale besturen meer aan het stuur van de woonmaatschappijen. ‘Voor de lokale mandatarissen die als bestuurder van de woonmaatschappij optreden, is het belangrijk dat ze altijd die doelstelling en die verwachtingen voor ogen houden,’ zegt Wim Boone, stafmedewerker bij HUURpunt. Vooral door meer sociale woningen te bouwen en te verhuren kan de woonmaatschappij het lokale armoedebeleid een stap vooruit helpen. ‘Dat is belangrijker dan het managen van de schaarste van de sociale woningen. Het is wellicht makkelijker om in vraag te stellen of een huurder zijn woning nog mag behouden en je toe te spitsen op doorstroom, dan te investeren in een groei van het aanbod. Dat draagvlak voor een uitbreiding van sociale huisvesting moet door alle bestuurders uitgedragen worden.’

Ook Kelly Verheyen, schepen van Wonen in Turnhout, geeft aan dat sociaal wonen een van de belangrijkste instrumenten is om armoede te bestrijden. Net daarom vindt zij het zo waardevol dat lokale besturen meer zeggenschap zullen hebben in de woonmaatschappij. Sterk woonbeleid gaat verder dan louter sociaal wonen. ‘De woonmaatschappij doet meer dan bakstenen stapelen en woningen verhuren. In Turnhout, en vast ook op andere plaatsen in Vlaanderen, werkt ze ook aan de leefbaarheid van buurten en de versterking van het sociale weefsel in de wijken.’ Die opdrachten passen in een breder lokaal beleid en net daarom is het zinvol dat lokale besturen meer betrokken zijn in de woonmaatschappij. ‘Die zeggenschap biedt de kans om onze regie op het vlak van sociaal beleid en woonbeleid beter te voeren en het beleid van de woonmaatschappij meer af te stemmen op het lokale armoede en welzijnsbeleid.’

In Turnhout willen ze werken met zonecomités. Zo blijft de woonmaatschappij kort bij alle inwoners van het werkingsgebied en blijven ook alle gemeenten goed betrokken bij de werking van de Woonboog, de nieuwe naam van de woonmaatschappij. ‘Het proces om tot een woonmaatschappij te komen, van de afbakening van het werkingsgebied tot het maken van afspraken over de werking, is complex, met verschillende moeilijkheden. Maar we zijn op de goede weg en ik geloof dat we zullen uitkomen bij een stevige woonmaatschappij die ons erg zal helpen om sterker lokaal woonbeleid te voeren.’

Het opzet van de woonmaatschappijen is dat ze de sterktes en eigenheden van de socialehuisvestingsmaatschappijen en de sociale verhuurkantoren combineren. En meer, dat dit het lokale beleid versterkt. En daar zijn zeker kansen. Het feit dat de woonmaatschappij een groot patrimonium beheert, is niet onbelangrijk. ‘Energetische investeringen door de woonmaatschappij hebben een substantieel effect in het klimaatvriendelijker maken van onze stad,’ zegt schepen Verheyen. En niet minder belangrijk, het helpt ook om de energiefactuur van de huurders te doen dalen. Ook op de private huurmarkt kan de woonmaatschappij impact hebben op de noodzakelijke verduurzaming van het woonpatrimonium. ‘Veel individuele eigenaars zijn niet altijd op de hoogte van hoe ze hun woningen up-to-date kunnen houden en hoe ze ze het best beheren.

De woonmaatschappij kan, onder andere door de ervaring van het SVK met de private huurmarkt en de technische kennis van de huisvestingsmaatschappij, ook die private huurmarkt sterker maken,’ zegt Wim Boone. Zo zou de woonmaatschappij vanuit haar technische kennis en voeling met de lokale woonmarkt een adviserende of begeleidende taak kunnen opnemen bij bijvoorbeeld grootschalige wijkrenovaties. Voorwaarde daartoe is natuurlijk een degelijke financiering. Ook voor de nieuwbouwmarkt kan de woonmaatschappij een interessante partner worden. Ze zal ook verschillende formules kunnen aanbieden om samen te werken met de private ontwikkelaars.

De huurdersbegeleiding is een andere troef van de SVK’s. Door de integratie van de verschillende formules tot woonmaatschappij wordt die in potentie voor veel meer huurders toegankelijk. Dat kan zeker een pluspunt zijn, want ook bij de socialehuisvestingsmaatschappijen wonen vandaag huurders die begeleiding nodig hebben. Tegelijk zal het een uitdaging zijn om de begeleiding van de huurders niet te zeer te verdunnen. Dezelfde intensiteit en kwaliteit van begeleiding voor elke huurder zal niet haalbaar zijn. Begeleiding is altijd maatwerk en vergt grote inspanningen.

Kelly Verheyen is wel bezorgd hoe de woonmaatschappij die begeleiding voor een groter aandeel kwetsbare huurders zal kunnen uitvoeren. ‘De Vlaamse overheid mag daar niet op besparen. Ik hoop dat daar voldoende Vlaamse financiering voor blijft en dat niet het idee ontstaat of leeft dat door mogelijke efficiëntiewinsten in de woonmaatschappij de financiering van die begeleiding naar het lokale niveau kan worden doorgeschoven.’ Dat is ook een aandachtspunt voor de lokale besturen, vult Wim Boone aan: ‘Ook zij mogen er niet van uitgaan dat een stevige woonmaatschappij meteen voldoende slagkrachtig zal zijn en alles op eigen houtje zal kunnen bolwerken.’ Ondersteuning van en samenwerking met het lokale bestuur blijven onontbeerlijk.

Ook wat betreft toewijzingsbeleid krijgen de lokale besturen meer te zeggen. De woonmaatschappij, waar de gemeenten in het bestuursorgaan de meerderheid van de stemmen hebben, heeft best wat vrijheid in het uitstippelen van een toewijzingsbeleid. De toewijzingsraad waarin alle gemeenten zetelen, samen met relevante welzijnspartners is daar een cruciaal orgaan in. Gemeenten kunnen ook nog doelgroepen aanwijzen en hebben hoe dan ook een vinger in de pap via de deelname aan de toewijzingsraad. Kelly Verheyen ziet wel kansen om de werking te verbeteren. ‘Belangrijk zal wel zijn het politieke draagvlak te bewaren voor de voorstellen die de toewijzingsraad doet en de beslissingen die hij neemt.’ Een goede wisselwerking tussen de toewijzingsraad en de politieke bestuurders en mandatarissen in de verschillende gemeenten is een proces dat aandacht verdient om het lokale toewijzingsbeleid voldoende draagvlak te geven.

Ook Wim Boone meent dat het principe van samenwerking tussen gemeenten, woonmaatschappij en welzijnspartners in die toewijzingsraad een meerwaarde kan zijn. ‘De beleidsvrijheid kan ook positief zijn om zo wat innovatieve methoden te laten groeien.’ Anderzijds vindt hij het jammer dat er vandaag in alle gemeenten heel veel energie gaat naar de uitwerking van een systeem, terwijl er toch heel veel gelijkenissen zullen zijn in al die verschillende woonmaatschappijen.

Iedereen is het erover eens dat de woonproblematiek een van de grootste uitdagingen is waarvoor onze samenleving staat. Waar en hoe we wonen heeft een enorme invloed op ons leven en op de samenleving. Woonbeleid gaat niet enkel over de kwaliteit van onze woningen, het is ook een belangrijke hefboom in onze omgang met onder meer de klimaatproblematiek, het armoedeprobleem en het behoud van onze open ruimte. Makkelijk wordt het in geen geval. Kelly Verheyen: ‘De komst van de woonmaatschappij maakt het mogelijk lokaal meer eigen beleid op maat te voeren. Maar met die grotere vrijheid komt ook een grotere verantwoordelijkheid om knopen door te hakken, en dat is soms moeilijk.

Een aantal problemen zullen pertinent naar boven komen, zoals de discussie tussen de stad en de randgemeenten, over welke gronden nog bestemd worden voor wonen, welke doelgroep voorrang krijgt. Het is belangrijk dat we daar in de woonmaatschappij samen uit komen. Dat is de enige manier om tot regionaal afgestemd beleid te komen.’

Ook Wim Boone ziet dat de woonmaatschappijen hierin een sleutelrol kunnen spelen. Maar hij waarschuwt dat het telkens over samenwerking zal gaan: ‘De woonmaatschappij is niet louter de uitvoerder van het lokale beleid. De woonmaatschappij is een autonome organisatie met ruime expertise en kennis en met ook een Vlaamse opdracht. Die moet gehonoreerd worden.’ De grootste kans op succes is dus een permanente wisselwerking tussen alle partijen, met respect voor ieders kennis en kunde, gebaseerd op een doordacht sociaal beleid dat inspeelt op tekorten en behoeften die lokaal en regionaal worden vastgesteld.—

Joris Deleenheer is VVSG-stafmedewerker wonen
Voor Lokaal 04 | 2023