Geconventioneerd verhuren: goed idee, maar uitwerking moet beter!

Lokale besturen vinden het positief dat de Vlaamse Regering met de formule van geconventioneerd (ver)huren een antwoord tracht te bieden op de nood aan betaalbaar wonen op de private huurmarkt. Daar situeren zich immers de grootste betaalbaarheidsproblemen. Ze willen wel dit extra aanbod meer gericht kunnen sturen en er moeten meer garanties zijn dat ook de sociale woningen er komen en duurzaam kunnen ingezet worden. 

Mensen die uit de boot vallen

De lokale besturen willen dat er een aanbod ontstaat voor die groep mensen die net uit de boot van sociale huur vallen, maar te weinig inkomen hebben om een kwaliteitsvolle woning te huren aan een voor hen betaalbare huurprijs. In verschillende gemeenten is er immers te weinig huuraanbod voor die groep.

Ook de intentie en het idee om samen met het betaalbaar woonaanbod ook meer sociale woningen te bouwen is aan te moedigen in het voorstel van de Vlaamse Regering. Bijkomend kan het voor woonmaatschappijen interessant zijn om zelf  om geconventioneerde woningen te bouwen en te verhuren, om zo sneller tot meer gemengde projecten te komen.

Geen lokale regie mogelijk

Het lokaal bestuur is de regisseur van het lokaal woonbeleid. De VVSG vraagt dat de regelgeving toelaat dat een lokaal bestuur de toewijzing meer kan sturen, naar zij die er volgens de lokale noden en beleidsvisies meest baat bij hebben. Het voorstel gaat vandaag uit van een loting uit een hele ruime doelgroep. Nochtans is de huurmarkt niet overal gelijk en zijn er in verschillende gemeenten verschillende noden en beleidsvisies. Een lokaal woonbeleid zou net vanuit haar regisseursrol daar moeten kunnen op inspelen.

Meer garanties op sociale woningen

De lokale besturen vragen meer zekerheden en garanties dat ook de sociale woningen zullen gebouwd worden. Na afloop van de overeenkomst met de woonmaatschappij moeten die woningen ook op een voordelige manier door de woonmaatschappijen kunnen overgenomen worden. Zo kan er een duurzaam sociaal woonaanbod gegenereerd worden. Dit is vandaag onzeker:

• Een initiatiefnemer kan makkelijk ‘terugvallen’ op de geconventioneerde verhuur met eenzelfde subsidierendement.
• Zal de inhuurprijs voor de woonmaatschappij niet te hoog zijn om die aan een aanvaardbare sociale huurprijs door te verhuren? Het verschil tussen de markthuurprijzen en de huurprijzen van de SVK-woningen bedragen meer dan 25%.
• Er zijn geen minimale verhuurtermijnen ingeschreven in de regelgeving. Een initiatiefnemer kan dus altijd, met respect voor de afgesloten overeenkomst met de woonmaatschappij, stoppen met het verhuren aan die woonmaatschappij.

De VVSG vraagt ook 100% juridische zekerheid of het voorgestelde systeem om sociale woningen te bouwen wel conform de wet op overheidsopdrachten is. Enkele jaren terug werd SVK pro ontwikkeld net om tegemoet te komen aan die wetgeving.

Ook andere maatregelen zijn nuttig

De lokale besturen stellen twee bijkomende maatregelen voor die kunnen helpen om meer sociale woningen te bouwen

• Schrijf een decretale basis voor de sociale last in de regelgeving. Dit zou, rekening houdend met de lokale autonomie, een extra instrument bieden aan die lokale besturen die het in het kader van hun lokaal woonbeleid wensen te gebruiken.
• Schrap de ‘15% grens’: ook in gemeenten waar reeds 15% sociale woningen zijn, moet verdere financiering via de sociale woonbeleidsconvenanten mogelijk zijn. Uiteraard mag dit het bijbouwen van sociale woningen in gemeenten die het BSO nog niet gehaald hebben niet verhinderen.

Toekomst van deze regelgeving?

De VVSG stelt zich ook de vraag naar de toekomst van het voorgestelde systeem. Het is immers een duur systeem voor de overheid om sociale woningen te bouwen.  Naast de subsidie voor de initiatiefnemer (maandelijks 40% van de markthuurprijs per woning), komen daar de werkingsmiddelen voor de woonmaatschappij  (= SVK-subsidies) en de huursubsidie aan de huurder bovenop. En dit voor woningen die slechts tijdelijk een sociale woning zijn.  Zal dit een permanent systeem zijn dat naast de reguliere sociale huur en financiering van sociale woningbouw blijft bestaan? Of is deze regelgeving eerder tijdelijk bedoeld, vanuit de idee achter de hervorming van het sociale woonlandschap om sterke maatschappijen te  vormen die er (hopelijk) in slagen om het beschikbare budget te gebruiken?

Andere huurders, andere voorwaarden

De VVSG stelt ook vast dat de voorwaarden om  in aanmerking te komen voor een geconventioneerde woning te huren veel soepeler zijn dan de voorwaarden waaraan iemand moet voldoen om een sociale woning te kunnen huren. Zo mag een geconventioneerde huurder een woning in gedeelde eigendom hebben of mag hij zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder zijn van een vennootschap waarin hij een aantal zakelijke rechten op een woning of bouwgrond heeft ingebracht. Ook gelden er geen andere verplichtingen ten aanzien van een geconventioneerde huurder die wel gelden voor een sociale huurder (taalkennisvereiste, inschrijving VDAB, …). Beide huurders worden ondersteund door de Vlaamse overheid om betaalbaar te kunnen wonen. 

Deze meer uitgebreide nota geeft meer zicht op het geconventioneerd verhuren en het ingenomen standpunt van de VVGS. De VVSG neemt dit standpunt in als reactie op principiële goedkeurig van het besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van het besluit van de codex wonen van 2021, wat betreft de geconventioneerde verhuur. Lees ook de bijhorende nota aan de Vlaamse Regering

Ben je lokaal mandataris of werk je voor een lokaal bestuur en heb je een opmerking, vraag of suggestie, neem contact op met Joris Deleenheer.

Joris Deleenheer - Stafmedewerker