Alle woningen in Vlaanderen die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voor basiscomfort, veiligheid en gezondheid voldoen, kunnen ongeschikt of onbewoonbaar verklaard worden. Die normen zijn gebaseerd op drie categoriën.
- Gebreken van categorie I zijn kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken.Als er de woning meer dan 6 gebreken categorie I heeft, zal de woning automatisch een gebrek categorie II krijgen
- Gebreken van categorie II zijn ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar die geen direct gevaar vormen voor hun veiligheid of gezondheid, waardoor de woning niet in aanmerking zou komen voor bewoning.
- Gebreken van categorie III: zijn ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, waardoor de woning niet in aanmerking komt voor bewoning.
Melding en verzoek
Elke belanghebbende kan een woningkwaliteitsprobleem melden bij de gemeente. Meestal is het de bewoner van de woning zelf. Een melding wordt een verzoek om de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid op te starten, als de melding door de belanghebbende gemotiveerd en gegrond is en schriftelijk via een beveiligde zending gebeurd. Dit is een aangetekend brief/e-mail of een formulier indienen tegen ontvangstbewijs. (Agentschap Wonen in Vlaanderen heeft een model opgemaakt). Een verzoek hoeft geen expliciete vraag te bevatten om een woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren of de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid op te starten. Het verzoek om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren kan ook worden ingediend door het gemeentebestuur, de voorzitter van de raad voor maatschappelijk welzijn, de gewestelijk ambtenaar, een sociale woonorganisatie, de wooninspecteur of iedereen die blijk geeft van een belang. De burgemeester kan ook steeds op eigen initiatief de procedure starten.
Waarschuwingsprocedure
De gemeente kan er dan voor kiezen om de waarschuwingsprocedure op te starten. Dit is sinds 2021 een formalisering van de voortrajecten die verschillende steden en gemeente deden bij meldingen van woningkwaliteitsproblemen. Uitgangspunt daarvan is vooral om bemiddelend te kunnen werken. Het is immers niet de bedoeling om zoveel mogelijk woningen ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren. Het doel is om zoveel mogelijk woningen snel te laten voldoen aan de minimale veiligheid- en kwaliteitsnormen. De gemeente beslist over het al dan niet opstarten van de waarschuwingsprocedure en is hier dus niet toe verplicht. De gemeente maakt daarbij een inschatting van de kans op slagen, met het oog op de aflevering van een conformiteitsattest binnen drie maanden. De aard van de gebreken speelt bij die inschatting zeker een rol, want ze moeten natuurlijk op korte termijn te herstellen zijn. Ook de bereidwilligheid van de eigenaar is daarbij van belang. De totale termijn van de waarschuwingsperiode is drie maanden. Als binnen deze termijn de woning niet conform is, kan de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid opgestart worden.
Ongeschikt en of onbewoonbaar
>> Via procedure Vlaamse Codex Wonen
De woning is:
- Ongeschikt als ze minstens één gebrek van categorie II heeft
- Ongeschikt en onbewoonbaar als ze minstens een gebrek van categorie III heeft.
De burgemeester neemt dit besluit na een advies van de gewestelijk adviseur woningkwaliteit. Als er 75 dagen zijn verstreken sedert de adviesvraag van de burgemeester en de burgemeester over een technisch verslag beschikt (van een conformiteitsonderzoek door een door de gemeente aangeduide woningcontroleur).
Een aantal Vlaamse steden en gemeenten zijn vrijgesteld van adviesverplichting. Dit wil zeggen dat de burgemeester geen advies van Wonen in Vlaanderen moeten vragen, maar op basis van een woningonderzoek van de gemeentelijke woningcontroleur een beslissing mag nemen.
>> Via artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet
Is er een acuut dringend probleem, denk bijvoorbeeld aan instortingsgevaar of risico op CO-vergiftiging. Dan kan de burgemeester op basis van art 135 van de Nieuwe Gemeentewet het nodige laten doen voor veilig te wonen. Bijvoorbeeld kan hij dan beslissen dat de woning tijdelijk onbewoonbaar is, zolang het probleem niet is opgelost.
Herhuisvesting
Als de bewoners niet in de woning mogen blijven, dan wordt van de burgemeester verwacht op zoek te gaan naar herhuisvesting voor deze bewoners. Dit is een inspanningsverbintenis.
Extra info
Ben je lokaal mandataris of werk je voor een lokaal bestuur en heb je een vraag rond het versterken van de kwaliteit van de woningvoorraad, neem dan contact op met Joris Deleenheer.
