Minder uithuiszettingen? Nieuw fonds ter bestrijding van uithuiszettingen

De lange wachtlijsten voor sociaal wonen bewijzen het: veel mensen in Vlaanderen hebben behoefte aan een betaalbare en goede woning. Nu zijn zij aangewezen op de private huurmarkt, waar ze ten gevolge van de krapte vaak een hogere huurprijs moeten betalen. Regelmatig kunnen ze de huur niet betalen, met dreigende uithuiszetting tot gevolg.

Dit thema herkennen vele OCMW’s maar al te goed. Enige jaren terug werd het huurgarantiefonds opgericht om iets aan deze problematiek te doen. Zonder succes, zo blijkt. Daarom koos de Vlaamse regering voor een nieuwe strategie en wordt het huurgarantiefonds vanaf 1 juni 2020 omgevormd tot het fonds ter bestrijding van uithuiszettingen. Het OCMW krijgt er een centrale rol en de procedure is volledig ingebed in de reguliere OCMW-steunverlening. Dit fonds is enkel van toepassing op de private huurmarkt. Het besluit van de Vlaamse Regering regelt de verhouding tussen het OCMW en het fonds ter bestrijding van uithuiszettingen, het geeft de voorwaarden en voorschriften weer waaronder het OCMW een tegemoetkoming kan ontvangen van het fonds. Het is een instrument dat de OCMW’s kunnen gebruiken om meer preventief te werken.

Het OCMW kan een beroep doen op het fonds als de huurder op het moment van de aanvraag van een tegemoetkoming bij het fonds een huurachterstal heeft van ten minste twee en ten hoogste zes maanden. De huurder kan maar beter al iets eerder zijn hulpvraag stellen, want het OCMW moet nog een sociaal onderzoek voeren en een beslissing nemen. Dit maakt preventieve begeleiding in een vroege fase mogelijk en vermijdt dat het probleem al onoverkomelijk is, wanneer het OCMW wordt ingeschakeld. De huurder zelf moet de hulpvraag stellen. Deze werkwijze is volledig ingebed in de OCMW-steunverlening.

Een verhuurder die een minnelijke schikking wenst, moet zijn huurder dus aansporen om tijdig naar het OCMW te gaan. De huurachterstal moet ontstaan zijn na de datum van inwerkingtreding van dit besluit. Huurachterstal is de combinatie van achterstal bij het betalen van de maandelijkse huurprijs en achterstal bij de betaling van de kosten en de lasten. Dus ook wanneer de huurder één maand huurgeld achterstaat en de eindafrekening van het vorige jaar nog niet betaald heeft, komt het dossier in aanmerking, wanneer die eindafrekening hoger dan of gelijk aan één maand huur is.

Huurder, verhuurder en OCMW ondertekenen een driepartijenovereenkomst waarin onder andere de afspraken over de aanzuivering van de huurschuld en de begeleiding van de huurder door het OCMW worden vastgelegd. Door de ondertekening verbindt het OCMW zich ertoe meteen de helft van de achterstallige huur aan de verhuurder te betalen. Voor het saldo wordt een afbetalingsregeling overeengekomen. De huurder aanvaardt de begeleiding door het OCMW. De instemming van de verhuurder is noodzakelijk.

Hij zal in de driepartijenovereenkomst het engagement opnemen om geen vordering tot uithuiszetting in te dienen bij de vrederechter, zolang de overeenkomst wordt gerespecteerd en er geen nieuwe huurachterstand ontstaat. Als de huurder het afbetalingsplan niet naleeft of als er nieuwe achterstal ontstaat, dan meldt de verhuurder dit aan het OCMW. Hij geeft het OCMW minstens twee weken tijd om een gepaste oplossing te vinden, alvorens een vordering in te stellen bij de vrederechter. Dit garandeert dat de begeleiding effectief kansen krijgt en dat uithuiszetting wordt voorkomen.

De doelstelling van dit instrument en van de begeleiding is te zorgen dat de huurder in een stabiele woonsituatie terechtkomt. Dat betekent niet per definitie dat de huurder in dezelfde woning blijft wonen. Dat kan het meest voor de hand liggende en te verkiezen spoor zijn, maar evengoed kan de begeleiding ertoe leiden dat de huurder naar een andere, meer betaalbare woning verhuist. Als de huurder dezelfde huurwoning blijft bewonen, is er sprake van een stabiele woonsituatie als hij de begeleidingsovereenkomst heeft uitgevoerd en als hij op dat ogenblik en twaalf maanden na de ondertekening van de begeleidingsovereenkomst geen nieuwe huurachterstal heeft opgebouwd.

Als de huurder verhuist, is er sprake van een stabiele woonsituatie als hij de begeleidingsovereenkomst heeft uitgevoerd en op het ogenblik van de beëindiging van de huurovereenkomst geen nieuwe huurachterstal heeft opgebouwd.

Het fonds ter bestrijding van uithuiszetting biedt een tegemoetkoming aan het OCMW, als dit beslist om in deze procedure stappen. De tegemoetkoming is deels vast en deels variabel. Voor elke opgestarte begeleiding in dit kader ontvangt het OCMW een vast bedrag van 200 euro. Na betaling van de helft van de huurachterstal door het OCMW, vergoedt het fonds het OCMW met een vierde van de huurachterstal, met een maximum van 625 euro. Dit is dus de helft van wat het OCMW heeft betaald aan de verhuurder. Bij de beëindiging van een geslaagde begeleiding kent het fonds nog een bedrag van 35% van de huurachterstal, met een maximum van 875 euro toe.

Dit instrument zal een weerslag kunnen hebben op de OCMW’s. De omvang is voorlopig moeilijk te schatten. Na de evaluatie van de extra werklast, de financiële gevolgen en van het verschil met de huidige situatie, krijgt het fonds een bijsturing. Nu is het zo dat de OCMW’s op de hoogte gebracht worden van alle vorderingen tot uithuiszetting. Ze hebben dan de wettelijke opdracht een passende oplossing te zoeken. Een vaak gehoorde klacht van de OCMW’s is dat ze te laat op de hoogte zijn van problemen, waardoor ze vooral curatief moeten optreden. Het gevolg is dan dat mensen effectief uit huis worden gezet, dat OCMW’s inspanningen doen voor noodhuisvesting of ondersteuning bij de zoektocht naar een andere woning.

Ook dat is een grote werklast. Een effectieve uithuiszetting kost altijd meer voor zowel de huurder als de verhuurder als de samenleving. Tegelijk is het ook belangrijk dat andere organisaties zoals het CAW hun verantwoordelijkheid nemen. Ook zij hebben in de Vlaamse regelgeving de opdracht en de financiering gekregen om hulp te bieden aan personen met een woonproblematiek om hen in staat te stellen zelfstandig te wonen zodat thuisloosheid wordt voorkomen. Door samenwerking, zowel lokaal als op Vlaams niveau, kunnen alle inspanningen op elkaar worden afgestemd, met een grotere kans op succes.

De huurder of verhuurder kan nooit eisen dat het OCMW de helft van de huurachterstal meteen betaalt. Het OCMW is tegenover de cliënt, of diens huisbaas, niet verplicht dit instrument te gebruiken. Het besluit is daar duidelijk over: het fonds verleent een tegemoetkoming aan het OCMW, op voorwaarde dat het OCMW een aantal dingen doet om uithuiszetting te voorkomen of om de huurder naar een stabiele woonsituatie te begeleiden. De hulpverlening aan de aanvrager zelf is een vorm van aanvullende steunverlening. Het OCMW bepaalt met andere woorden zelf of een gedeeltelijke betaling van de achterstallige huur en het afsluiten van een driepartijenovereenkomst de meest passende vorm van hulpverlening is.

Het OCMW, in casu het bijzonder comité van de sociale dienst, zal de beslissing om bij een aanvraag in het systeem te stappen of niet grondig moeten motiveren. Verschillende elementen kunnen meespelen. Soms zal het sociaal onderzoek uitwijzen dat een directe tussenkomst en een bijhorend afbetaalplan zinloos is en enkel uitstel vormt.

We denken bijvoorbeeld aan situaties waarin de huishuur veel te hoog is in verhouding met het besteedbare inkomen, waarin de huurachterstand overmatig is opgelopen, of waarin een tussenkomst enkel zinvol is als de cliënt ermee akkoord gaat schuldbemiddeling of budgetbeheer op te starten. Ook de staat van de woning kan een element zijn in die motivering. Andere of minstens flankerende ondersteuning kan dan ook aangewezen zijn, als er toch besloten wordt om tussen te komen.

Of het vernieuwde fonds ter bestrijding van uithuiszettingen er in tegenstelling tot het oude huurgarantiefonds wel in zal slagen uithuiszettingen te vermijden, is nog niet te voorspellen. Het is niet de structurele oplossing om uithuiszetting te voorkomen. Een – eventueel terug te betalen – tussenkomst in de huurachterstal en extra begeleiding zullen maar in een deel van de gevallen een oplossing op termijn bieden. Maar wel kan het uitgewerkte instrument een middel zijn om sneller te kunnen ingrijpen, om mensen vroegtijdig naar de hulpverlening te kunnen begeleiden en om juridische procedures te vermijden. Daarmee komt het fonds tegemoet aan de vaststelling van vele OCMW’s dat huurders dikwijls te laat aankloppen bij het OCMW voor hulp, waardoor ze een uithuiszetting in relatief weinig gevallen kunnen vermijden. Het fonds is een instrument dat de OCMW’s kunnen gebruiken om vroeger te werken aan het voorkomen van uithuiszetting. •

Joris Deleenheer is VVSG-stafmedewerker wonen
Voor Lokaal 04 | 2020