Financiën: Gemeenten nemen voortouw in herwaardering KI

Het kadastraal inkomen (KI) is de fictieve, jaarlijkse netto huuropbrengst van een onroerend goed. De regelgeving voorziet in een tienjaarlijkse algemene herwaardering of perequatie van de KI’s door de federale overheid, maar de laatste dateert al van 1975. De huidige KI’s zijn dus gebaseerd op de situatie van 1975, al worden ze sinds 1991 wel geïndexeerd. Voor lokale besturen is het KI zeer belangrijk. Het is de basis van de door Vlaanderen geheven onroerende voorheffing, waarop de gemeenten opcentiemen (OOV) heffen. De Vlaamse onroerende voorheffing wordt als basis (100) genomen voor de gemeentelijke. Het gemiddelde OOV-tarief van de Vlaamse gemeenten is 897 opcentiemen. Wat de onroerende voorheffing betreft, betaalt een belastingplichtige dus gemiddeld ongeveer negen keer meer belasting aan de gemeente waarin hij woont dan aan de Vlaamse overheid. Voor alle Vlaamse gemeenten samen gaat het over een opbrengst van 2,4 miljard euro of ongeveer een vijfde van de totale exploitatieontvangsten.

Als de KI’s niet aangepast zijn aan de actuele situatie, kan dat voor de lokale overheden een groot verlies aan inkomsten meebrengen. Daarom nemen enkele gemeenten zelf het initiatief om de KI’s op hun grondgebied te herwaarderen. ‘Het financiële aspect is niet het enige argument,’ zegt Bart Luyckx, financieel directeur in Lier. ‘Het is ook een kwestie van gelijkheid. Verbeteringen aan woningen zoals het installeren van een badkamer, het plaatsen van centrale verwarming, het inrichten van een zolder met bijkomende leefruimtes moeten doorgegeven worden aan de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, het vroegere kadaster. Die herwaardeert dan het KI van de woning en dat resulteert in een hogere onroerende voorheffing.

Voor aanpassingen aan woningen waarvoor een omgevingsvergunning nodig is, bezorgt de gemeente de gegevens aan de AAPD. Is er geen omgevingsvergunning nodig, dan moet de eigenaar dat in principe doen. In de praktijk gebeurt dat lang niet altijd, al dan niet bewust. Een inwoner die alles correct doet, betaalt dan meer onroerende voorheffing dan zijn buur die in een even groot en comfortabel huis woont maar de aanpassingen niet doorgaf. Dat is niet rechtvaardig.’

Lier nam als een van de eerste gemeenten in Vlaanderen het initiatief om de KI’s van de woningen op haar grondgebied te herwaarderen. Van de AAPD kreeg de stad een lijst van 4560 woongelegenheden die volgens de beschikbare gegevens geen badkamer of centrale verwarming hadden. De eigenaars van die woningen ontvingen een brief van het stadsbestuur en een invuldocument van de AAPD. ‘We vroegen hun aan te geven of de woning intussen over centrale verwarming en een badkamer beschikt. We hebben enkel naar die twee comfortelementen gekeken,’ zegt adjunct-financieel directeur Martine Luypaers.

‘We kregen 3668 antwoorden, 892 eigenaars reageerden niet. Die laatsten schreven we nog eens aangetekend aan. De gegevens van de aangepaste woningen gaven we door aan de AAPD die het KI zal herwaarderen. Uiteindelijk kwamen we tot een lijst van 1700 woningen van eigenaars die zegden dat ze nog geen comfortaanpassingen deden of die niet reageerden op ons schrijven. Die krijgen het bezoek van een aanwijzend schatter, die door het stadsbestuur is aangesteld en door de AAPD kort is opgeleid. De huisbezoeken zijn momenteel nog aan het lopen, covid heeft voor flink wat vertraging gezorgd.’

Ook in enkele kleinere gemeenten loopt intussen eenzelfde project. Zij doen voor de uitvoering doorgaans een beroep op ‘hun’ intercommunale. Zo ook enkele gemeenten in het arrondissement Mechelen. ‘IGEMO gaat ook over wonen en houdt zich onder meer bezig met de leegstandsheffing. Het lag voor de hand om ook voor dit dossier met gemeenten uit de regio samen te werken en aanwijzend schatters te delen,’ zegt Britt Van den Broeck, financieel directeur van Sint-Katelijne-Waver. ‘Het gaat voor ons over zo’n 1500 oudere woningen uit de jaren 1960 en 1970 die sindsdien stevig verbouwd zijn, maar waarvan het kadastraal inkomen nooit werd aangepast.’ Het gemeentebestuur benadrukt dat het haar niet om de centen te doen is, maar wel om gelijkheid tussen inwoners en een correcter en eerlijker systeem.

De manier van werken is nagenoeg dezelfde als in Lier. De gemeenten versturen een invuldocument van de AAPD en een begeleidende brief naar de eigenaars van woningen die geen centrale verwarming of badkamer zouden hebben. De intercommunale beantwoordt telefonische vragen en helpt indien nodig mensen aan het loket om het formulier correct in te vullen. Bij eigenaars die niet antwoorden of die aangeven nog geen comfortverbeteringen te hebben doorgevoerd, maakt een aanwijzend schatter een afspraak voor een huisbezoek.

Jeroen Dillen, projectmanager bij IGEMO: ‘De gemeenten hebben twee aanwijzend schatters aangesteld, twee IGEMO-collega’s die een opleiding kregen. Voor de gemeente Berlaar zullen de huisbezoeken binnenkort van start gaan, voor Sint-Katelijne-Waver zijn de brieven de deur uit. Ook andere gemeenten in ons werkingsgebied zijn geïnteresseerd om van start te gaan. Opvallend: na de verzending van de brief in Berlaar kregen onze onthaalmedewerkers meer dan honderd telefoons met vragen over het hoe en het waarom, maar het aantal boze bellers was op de vingers van één hand te tellen.’

In het arrondissement Leuven zijn al vier aanwijzend schatters van de dienstverlenende intergemeentelijke vereniging IGO actief, voor elf gemeenten. Een van hen is Freddy Mathijs. ‘De eerste selectie van woningen is gemaakt op basis van twee criteria die door de gemeenten zijn goedgekeurd: een kadastraal inkomen van minder dan 500 euro en geen badkamer of centrale verwarming aangegeven bij de AAPD. Wij doen een eerste screening van die woningen via de computer, met behulp van Streetview. Denken we op basis van die eerste blik dat er comfortaanpassingen zijn gebeurd, dan gaan we eens langs om de woning vanaf de straat te bekijken. Een dubbelwandige schoorsteenpijp kan op de aanwezigheid van centrale verwarming wijzen. Een nieuw dak met Velux-ramen kan betekenen dat er bewoonbare oppervlaktes zijn bijgekomen.

We gaan ook na of er voor die woningen geen omgevingsvergunning loopt die door de AAPD zal worden opgepikt.’ De eigenaars van de geselecteerde woningen ontvangen vervolgens een brief van de gemeente en een invuldocument van de AAPD. De verdere procedure verloopt ongeveer zoals in Lier en bij IGEMO. Intussen zijn voor sommige gemeenten in het werkingsgebied van IGO alle woningen met een KI van minder dan 500 euro afgewerkt, in een tweede fase komen de KI’s tussen 500 en 750 euro aan de beurt.

Het herwaarderen van de KI’s vraagt wel wat eenmalige inspanningen en investeringen in mankracht door de gemeenten. De jaarlijkse meeropbrengst is niet spectaculair hoog maar wel significant. Lier schat ze op basis van de tot nu toe al geherwaardeerde KI’s op ongeveer 200.000 euro. Voor de individuele eigenaars blijft de verhoging van de onroerende voorheffing al bij al beperkt, met doorgaans enkele tientallen euro per jaar. —

Bart Van Moerkerke is redacteur van Lokaal
Voor Lokaal 04 | 2022