Uitvoeringsbesluit woonmaatschappijen goedgekeurd: een overzicht

Afgelopen vrijdag 17 december keurde de Vlaamse regering het besluit goed dat uitvoering geeft bij het eerder goedgekeurde decreet, door meer concrete regels en modaliteiten te bepalen.

Deze regelgeving vult dus verder het kader in waarmee de sociale woonactoren aan de slag kunnen om, zoals het Vlaams Regeerakkoord bepaalde, sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren te integreren tot woonmaatschappijen. In een gemeente zal maar één woonmaatschappij actief mogen zijn. In het najaar hebben de gemeenten daarover een advies bezorgd aan de Vlaamse Regering. Die heeft echter nog geen beslissing genomen over de afbakening van de werkingsgebieden.   

Dit besluit bevat de regelgevende uitvoeringsbepalingen voor de woonmaatschappijen, zoals ondermeer:   

Erkenningsprocedure van de woonmaatschappij

Een woonmaatschappij zal erkend worden voor 33 jaar. Het besluit voorziet een specifieke uitzondering om na 1 januari 2023 tijdelijk erkend te kunnen worden als SHM, in afwachting van de omvorming tot woonmaatschappij. Ook de nieuwe modelstatuten, die volledig aangepast werden aan de bepalingen van het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen horen bij dit besluit. Het besluit geeft ook aan hoe de stemrechtenverhouding in de woonmaatschappij moet geregeld worden.

Overdrachtenwerkwijze van het sociaal woonpatrimonium naar de unieke woonmaatschappij

Het decreet schreef reeds een cascade in hoe de overdracht van het patrimonium zou moeten gebeuren.  Het uitgangspunt is  dat de overname van het patrimonium verloopt via een herstructurering.  Het besluit regelt ook dat woonmaatschappijen beroep kunnen doen op leningen om sociale huurwoningen en gronden over te nemen van de huisvestingsmaatschappij als de overdracht niet verloopt via een herstructurering.  Ook is er een financieringsmogelijkheid ingeschreven om sociale woningen of percelen bestemd voor sociale woningbouw over te nemen van lokale besturen via erfpacht. Lokale besturen zijn niet verplicht om onroerende goederen over te dragen aan de woonmaatschappij. Ze kunnen dit uiteraard wel vrijwillig doen. Sociale huurwoningen die het lokale bestuur zelf behoudt, moeten blijvend ingezet worden voor sociale huur.  Vanaf 1 januari 2023 kunnen lokale besturen geen beroep meer doen op subsidies om de nodige investeringen te doen aan deze woningen of de omgeving ervan

Herstructureringssteun

Het besluit voorziet ook de mogelijkheid dat de minister een subsidie  kan toekennen aan een woonmaatschappij om tegemoet te komen aan de kosten die gemaakt moeten worden om zich juridisch en organisatorisch aan te passen aan de nieuwe decretale bepalingen. Deze mogelijke subsidie wordt opgebouwd uit drie elementen: het aantal overnames van sociale huurwoningen of percelen; het aantal sociale huisvestingsmaatschappijen die betrokken is bij de herstructurering tot woonmaatschappij en   het aantal overnames van in huur of in erfpacht genomen woningen of kamers op de private huurmarkt. Er werd gekozen voor een drieledige toelage omdat élk van de drie componenten een wezenlijke impact heeft op de verwachte kostprijs van de operatie.

Subsidiëring van het in huur nemen van woningen op  de private markt

De zogenaamde ‘SVK-werking’ blijft een belangrijk onderdeel in de toekomstige woonmaatschappij. Het besluit voorziet dan ook specifieke subsidies voor deze opdrachten van de woonmaatschappij, net zoals het SVK vandaag deze subsidies ontvangt. Het besluit heeft een overgangsregeling ingeschreven waarbij het principe is dat een woonmaatschappij in de eerste twee werkingsjaren een subsidie zal ontvangen in functie van het aantal woningen dat de woonmaatschappij van de overdragende SVK heeft overgenomen.

Herinvesteringsverplichting

Het besluit regelt ook de decretaal ingevoerde herinvesteringsplicht. Als een sociale huurwoning niet langer verhuurd wordt volgens de sociale huurregelgeving zoals in de Vlaamse Codex Wonen opgenomen, moet de venale waarde van die sociale huurwoning in de sociale huisvestingssector geherinvesteerd worden. Deze herinvestering moet gebeuren binnen de 5 jaar nadat de sociale huurwoning niet langer sociaal verhuurd wordt. De verplichting is niet van toepassing op overdrachten van lokale besturen naar woonmaatschappijen of op overdrachten tussen SHM’s, SHM’s en woonmaatschappijen, en woonmaatschappijen onderling, aangezien dan de woning nog steeds sociaal verhuurd wordt. Het besluit voorziet een aantal mogelijkheden hoe aan de herinvesteringsverplichting kan voldaan worden.  Herinvesteren via het bouwen, verwerven of renoveren van sociale huurwoningen of gronden is de meest voor de hand liggende manier om te herinvesteren. Het besluit schrijft daartoe enkele garanties zodat ingezet wordt op de instandhouding van het sociaal woonpatrimonium. Daarnaast is echter ook herinvesteren in infrastructuurwerken die betrekking hebben op de sociale huisvestingssector een mogelijkheid en onder bepaalde voorwaarden is ook een investering mogelijk in werkings-en onderhoudskosten van de woonmaatschappij of in de versterking van de financiële leefbaarheid van de woonmaatschappij.

En nog veel meer ...

Het besluit regelt uiteraard nog veel meer. Het legt de operationele doelstellingen voor woonmaatschappijen vast, voert een aantal aanpassingen door aan de programmatiecyclus om in aanmerking te komen voor subsidies voor de bouw en renovatie van sociale huurwoningen, geeft het de mogelijkheid aan de gemeente om na overleg met de initiatiefnemer en onder bepaalde voorwaarden, tijdelijk een sociaal woonproject te kunnen stopzetten of inwisselen voor een project waarvoor de beleidstoets werd aangevraagd, …

Lees meer in

• Besluit van de Vlaamse Regering van 17 december 2021  tot wijziging van verschillende besluiten over wonen
• De bijhorende nota

De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en het agentschap Wonen Vlaanderen zullen de komende weken meer concrete informatie over deze regelgeving verspreiden.  Veel informatie is ook terug te vinden in het draaiboek dat is opgemaakt.