Aalst is sinds 2016 ontvoogd voor de administratieve procedure woonkwaliteit. Dat brengt mee dat de stad zelf proactief woonkwaliteitsbeleid moet voeren. Een van de manieren om dat te doen, is de invoering van een verplicht conformiteitsattest voor huurwoningen. Dit instrument werd opgenomen in het stedelijke bestuursakkoord en de meerjarenplanning.
Na goedkeuring door de gemeenteraad en de Vlaamse minister van Wonen is het C-attest sinds 1 januari een feit. Het wordt verplicht voor de ongeveer 10.000 huurwoningen ouder dan dertig jaar en is tien jaar geldig. ‘De verplichting wordt stapsgewijs ingevoerd, gedurende de komende tien jaar.
We beginnen met de oudste woningen, in 2021 komen deze gebouwd vóór 1874 aan de beurt. Volgend jaar gaat het over de bouwjaren 1875 tot 1899. In 2030 willen we ten slotte landen bij alle huurwoningen van de bouwjaren 1992 tot en met 2000. Daarna beginnen we van voren af aan, want dan is de geldigheidsduur van de eerste C-attesten alweer verstreken. Het conformiteitsattest is verplicht voor private en sociale huurwoningen,’ zegt diensthoofd Wonen Katleen Moereels.
Alles goed
Aalst heeft ongeveer 12.000 huurwoningen, goed voor dertig procent van het totale patrimonium. Ze staan vooral in het stadscentrum, minder in de deelgemeenten. Veruit de meeste klachten zijn er over de oudere huurwoningen en ook die bevinden zich vaak in het centrum van de stad. Katleen Moereels: ‘De kwaliteit van huurwoningen in de kern gaat erop vooruit, omdat meer eigenaars een grondige renovatie doorvoeren en omdat er ook meer nieuwbouwappartementen komen in de plaats van verouderde woningen.
Toch schatten we dat ongeveer twintig procent van de huurwoningen niet voldoet aan de normen. Nu treden we enkel op als huurders een klacht indienen of een woningkwaliteitsonderzoek aanvragen, maar daardoor blijven veel ongeschikte woningen onder de radar. Met het verplichte conformiteitsattest willen we proactief te werk gaan en ongeveer duizend woningen per jaar controleren.’ Bij het begin van het jaar wordt telkens een inventaris gemaakt van de te controleren huurwoningen.
De eigenaars worden ervan op de hoogte gebracht dat ze in de loop van het jaar een afspraak moeten maken met een woningcontroleur van de stad, de controle kost hun 60 euro. Op wonenaalst.be vinden ze een checklijst van de normen waaraan hun woning moet voldoen. Indien nodig kunnen ze een vakman aanspreken om gebreken in orde te brengen, voorafgaand aan de controle.
De richtlijnen en normen in de Vlaamse Codex Wonen zijn de leidraad voor de stedelijke woningcontroleurs. Ze bekijken onder meer de isolatie, vochtproblemen, de elektrische installatie, de stabiliteit, de afwerking, de aanwezigheid van steile trappen, het ontbreken van borstweringen voor lage ramen. Ze gaan ook na of een woning voldoende ruim is voor het aantal mensen dat er woont. Zijn er geen of slechts beperkte gebreken, dan reikt de burgemeester een conformiteitsattest uit dat tien jaar geldig is. ‘Correct vergunde woningen die de minimale Vlaamse kwaliteitseisen overstijgen en meer comfort bieden, kunnen het label C+ krijgen. Eigenaars kunnen daarmee uitpakken als ze hun woning willen verhuren, huurders weten dat ze in een prima woonst terechtkomen,’ zegt Katleen Moereels.
Gebreken
Blijkt bij de controle dat een woning niet voldoet aan een of meer normen, dan krijgt ze geen conformiteitsattest. Eigenaars kunnen dan de nodige werken laten uitvoeren om toch een attest te verkrijgen. Doen ze dat niet, dan komen ze in de administratieve procedure van ongeschiktheid. Ook hier is het de Vlaamse Codex Wonen die bepaalt welke gebreken tot welke soort ongeschiktheid leiden.
In het slechtste geval kan een woning onbewoonbaar worden verklaard. Katleen Moereels: ‘Door actief te controleren zullen we meer ongeschikte panden opsporen en meer woonverboden opleggen. Dat wil zeggen dat we meer inspanningen zullen moeten leveren om bewoners te begeleiden in hun zoektocht naar een alternatieve huurwoning.’
Ongetwijfeld zullen er ook eigenaars zijn die geen aanvraag voor controle en C-attest indienen. Zij zullen alvast een jaarlijkse heffing van 500 euro moeten betalen en de stad bekijkt de stappen om hen toch zo ver te krijgen dat ze hun huurwoning laten controleren. Dat ze niet op de hoogte waren van het verplichte conformiteitsattest zal in elk geval geen excuus zijn. De stad heeft flink geïnvesteerd in communicatie. Elke verhuurder kreeg de brochure ‘Keurig verhuren’ in de bus. Er waren persberichten, een artikel in het stadsmagazine CHipka, een reportage op TV Oost, er is de website wonenaalst.be, er staan twee filmpjes op YouTube.
Personeel en digitalisering
Aalst had vroeger al twee deskundigen woonkwaliteit, met de uitrol van het conformiteitsattest kwamen er nog twee collega’s bij. Zij doen woningonderzoeken, ook bij klachten, en verzorgen de volledige (administratieve) behandeling van de dossiers voor huurwoningen die niet in orde zijn. Twee technische woningcontroleurs leggen zich uitsluitend toe op woningcontroles en het uitreiken van conformiteitsattesten.
‘De medewerkers hebben we al, de komende maanden staan in het teken van meer digitalisering,’ zegt Katleen Moereels. ‘Het platform waarmee we nu werken, vraagt nog veel manuele input. Er is nog geen automatische koppeling met het kadaster, het bevolkingsregister en het Vlaams Loket Woningkwaliteit.
De communicatie met de burger kan ook veel beter. Alles moet worden geïntegreerd. Bij de aanvraag voor een woningcontrole door de eigenaar zou automatisch een dossier moeten worden aangemaakt, gekoppeld aan kadaster en bevolkingsregister, dat in de loop van de procedure voortdurend wordt aangevuld en dat de burger ook zelf kan raadplegen. Via het PIO (Programma Innovatieve Overheidsopdrachten) is ons een consultant toegewezen die ons in dit traject begeleidt.
In mei 2021 willen we een bestek klaar hebben voor de ICT-ontwikkelaars, zodat we in het najaar kunnen gunnen. Hopelijk kunnen we dan eind 2022 landen met het nieuwe platform. Intussen leggen we contact met andere (centrum)steden die al een conformiteitsattest hebben of daaraan denken, om te polsen naar hun ideeën en verwachtingen. Misschien kunnen we de krachten bundelen en de financiële lasten delen. Geïnteresseerde gemeenten mogen me altijd contacteren’ •
Bart van Moerkerke is redacteur van Lokaal
Voor Lokaal 02 | 2021
SVK De Poort wil overal verplicht attest
Aalst is niet de enige stad of gemeente met een verplicht conformiteitsattest. Het sociaal verhuurkantoor De Poort vzw verhuurt in het Kortrijkse enkel huizen met een conformiteitsattest. Directeur Thomas Raes vindt dat het attest overal verplicht moet zijn. ‘Nog veel huizen worden verhuurd zonder dat de elektriciteit in orde is, waar het binnen regent of waar er zwammen op de muur staan. Soms is er zelfs geen badkamer met warm water of een toilet in huis.
Lokale besturen vrezen dat eigenaars door een verplichting van het conformiteitsattest sneller afhaken. Maar de vraag die we ons eigenlijk moeten stellen, is of we echt willen toelaten dat woningen van ondermaatse tot ronduit slechte kwaliteit nog verhuurd worden.’ De Vlaamse Wooncode beschermt de huurder tegen dergelijke misstanden. In theorie kan een bewoner een klacht neerleggen tegen zijn huurbaas, waarna de overheid een woononderzoek kan instellen.
Thomas Raes weet dat dit in de praktijk weinig gebeurt: ‘Mensen vrezen dat ze dan hun huis verliezen. En als ze moeten kiezen tussen een slechte woonst of helemaal geen dak boven hun hoofd, is hun keuze snel gemaakt. Een conformiteitsattest garandeert de huurder dat de woning aan minimale kwaliteitseisen voldoet.’ BVM
