Als je een woning niet wilt verhuren louter en alleen omdat de kandidaathuurder homo is of een andere huidskleur heeft, dan stel je discriminerend gedrag. Zulk gedrag kan worden opgespoord en gemeten met zogenaamde correspondentietesten. ‘Dat zijn schriftelijke praktijktesten,’ licht professor PieterPaul Verhaeghe toe. ‘We contacteren zowel particuliere als professionele verhuurders, via eenvormige, gelijkaardige mails met één onderscheidend criterium, bijvoorbeeld origine of gezinstoestand. We gaan dan na of beide profielen gelijk behandeld worden. Worden ze even veel uitgenodigd om de woning te bezoeken of wordt de ene groep beduidend meer uitgenodigd dan de andere? Als er een duidelijk verschil merkbaar is, is dit een signaal van discriminatie op basis van dat onderscheidend criterium.’
Wat zijn blijkens de studies de grootste discriminatiegronden?
‘Er wordt het meest gediscrimineerd op de woninghuurmarkt op basis van etnische afkomst, op basis van een handicap, zowel fysiek als mentaal, en op basis van de inkomstenbron. Het is wijdverspreid dat personen met een werkloosheidsuitkering of een leefloon minder vaak worden uitgenodigd voor een bezoek. Nu mag een verhuurder wel een solvabiliteitstoets doen om na te gaan of een kandidaat-huurder de huur en de bijhorende kosten wel zal kunnen betalen. Maar hij mag geen onderscheid maken op basis van de bron van dat inkomen. Ook de gezinssamenstelling blijkt een discriminerende factor te zijn: alleenstaande ouders worden beduidend minder uitgenodigd.’
Zijn correspondentietesten een effectief middel tegen discriminatie op de woninghuurmarkt, of verschuiven ze het probleem veeleer naar een latere fase in het verhuurproces?
‘Ik vind correspondentietesten een goede zaak, maar het risico bestaat inderdaad dat de discriminatie zich later in het verhuurproces voordoet. Verschillen in behandeling tijdens een bezoek zoals meer of minder informatie geven of meer of minder tijd uittrekken voor het bezoek kunnen we niet schriftelijk vaststellen. Uit onderzoek in Gent, waar er al uitvoerig getest is, blijkt dat correspondentietesten zeker werken in de eerste fase. Daarenboven leren we dat makelaars die getest zijn en nadien een training hebben gevolgd, nog nauwelijks discrimineren en ook niet langer ingaan op discriminerende vragen van klanten. We kunnen dus niet volledig uitsluiten dat ze nog discrimineren, maar op lange termijn hebben we in Gent wel degelijk een vermindering van discriminatie onder de makelaars waargenomen.’
Uit de studies blijkt ook dat vastgoedmakelaars significant minder discrimineren dan particuliere verhuurders.
‘Daar zijn een aantal redenen voor. Voor makelaars is andermans woningen verhuren een beroep. Zij zijn professioneler en kennen de antidiscriminatieregelgeving beter. Een particuliere verhuurder daarentegen verhuurt zijn eigen pand. Hij is vaker emotioneel betrokken en nog meer financieel afhankelijk van de inkomsten, bijvoorbeeld als aanvullend pensioen. Die particuliere verhuurder wil dan ook maximaal risico’s vermijden en dan is het motto vaak “onbekend is onbemind”. Bij ons onderzoek in Gent zagen we wel een spillover-effect: als we de cultuur onder de makelaars kunnen veranderen, volgen ook de particuliere verhuurders.’
‘Testen en trainen is ook bij particuliere verhuurders de weg. In het beleid moet je die verhuurders dus zeker meenemen. Maar het probleem is dat je particuliere verhuurders minder makkelijk recurrent kunt testen. Zij verhuren immers vaak maar één woning en vanuit statistisch oogpunt kun je beter meerdere keren testen om gedrag te meten. Natuurlijk kan het bestuur ook op basis van één test een dialoog aanknopen en op die manier ook sensibiliserend werken.
Wat denkt u over instrumenten zoals controle op de afficheringsverplichting bij verhuur of een meldpunt om discriminatie te melden?
‘De afficheringsverplichting is op zich nuttig en het is goed dat er gecontroleerd wordt, maar dit maakt niet het grote verschil. Heel veel woningen worden online te huur aangeboden, en daar staat de huurprijs altijd vermeld. Uit de evaluatie in Gent blijkt wel dat verhuurders die een GAS-boete gekregen hadden omdat ze de verhuur niet correct afficheerden, minder recidiveerden. Maar als dat de enige maatregel in het antidiscriminatiebeleid is, is het een mager beestje.’
‘Wat meldingen betreft, blijft de vraag: wat gebeurt er met een melding? Wordt ze doorgegeven aan UNIA? Kan er ook bewijslast verzameld worden? Een meldpunt kan wel goed zijn om de vinger aan de pols te houden. Zo kan een gemeente te weten komen of er telkens problemen gesignaleerd worden bij dezelfde verhuurder. Dit kan een kans zijn om in dialoog te gaan, om eventueel gerichte testen uit te voeren. Een meldpunt kan dus een opstap zijn naar ruimer beleid.
Wat kan een lokaal bestuur beleidsmatig doen tegen discriminatie?
‘Eerst en vooral: verhuurders en makelaars zijn geen homogene groep. Heel velen werken correct. Een tweede groep zal af en toe eens discrimineren, vaak onbewust en onbedoeld, of op vraag van een klant, of onder tijdsdruk. Een derde groep discrimineert consequent vanuit racistische motieven. Een goed beleid is dan ook het best gedifferentieerd. Maar een lokaal bestuur kan meer doen dan die twee aangehaalde instrumenten inzetten. Discriminatie is psychisch belastend en treft ook vaak de kwetsbaardere groepen in onze samenleving. Het aan hen overlaten om bewijzen te verzamelen, vind ik geen goed idee. Dat kan beter gestructureerd op collectief niveau gebeuren, door de overheid zelf of met haar steun. Een lokaal bestuur kan een partner opdracht geven om academische, sensibiliserende of juridische testen te laten uitvoeren. Gent, Kortrijk, Mechelen, Leuven en verschillende andere steden hebben dit de voorbije jaren al gedaan.’
‘Met sensibiliserende correspondentietesten kun je al veel resultaten halen. Maar er is ook een minderheid van hardleerse verhuurders die bewust discriminerend gedrag blijven stellen. Daar moet het beleid op inzetten. Juridische testen kunnen dan een middel zijn. Gent heeft die al ingezet en ook andere steden overwegen om dit te doen.'
‘Ik pleit altijd voor een totaal pakket van testen, trainen, hertesten… om effectief te zijn. Eén losse beleidsmaatregel is onvoldoende. Alleen sensibiliseren zal hardleerse verhuurders niet overtuigen. Ik geloof echt dat enkel én-én succesvol kan zijn. Tegelijk beperkt discriminatie zich natuurlijk niet tot de woninghuurmarkt. Een breder diversiteitsbeleid draagt ook bij tot het verminderen van discriminerend gedrag. Samenwerking tussen de verschillende beleidsdomeinen is dan ook erg zinvol.’
‘Daarnaast wil ik toch ook nog meegeven dat de Vlaamse decreetgever er met een eenvoudige wetswijziging voor kan zorgen dat ook ambtenaren correspondentietesten kunnen uitvoeren. Dit kan de strijd tegen discriminatie opschalen en beter structureren. Op federaal niveau is dat al tot op zekere hoogte geregeld voor de arbeidsmarkt.’
De politieke coalitie van een gemeente hangt niet samen met het niveau van huurdiscriminatie, en de politiek is niet machteloos, zegt u nog.
‘Het is heel moeilijk te verklaren waarom er ergens veel of weinig discriminatie is. Het niveau van discriminatie hangt in ieder geval niet samen met de plaatselijke coalitie. Het is niet zo dat waar veel discriminatie is, die coalitie eerder racistisch is. Verhuurders en makelaars zijn een specifieke groep die niet representatief is voor het gemeentelijk beleid.’
‘De graad van discriminatie in de gemeente hangt wel samen met de etnische diversiteit. We zien in de onderzoeken dat in diverse gemeenten particuliere verhuurders minder discrimineren. In zo’n gemeente heb je meer kans op contact met andere groepen. Onbekend wordt er bekend, en dus ook minder onbemind. Bij makelaars zien we dat ze meer discrimineren, als er in de stad meer residentiële segregatie is. Als er etnische minderheden geconcentreerd leven in bepaalde buurten, gaan makelaars daar eigenlijk aan meewerken.’
‘Politiek beleid maakt wel degelijk uit. De keuze om al dan niet iets te doen aan de discriminatie die men waarneemt in de gemeente is een politieke keuze. We merken dat steeds meer gemeenten actief beleid willen voeren en inzetten op correspondentietesten. Zulke praktijktesten waren enkele jaren terug politiek beladen. Vandaag is dat minder. Nogal wat steden hebben die correspondentietesten gebruikt, ondanks de heel erg verschillende coalities. Bij de bevolking merken we ook een vrij groot draagvlak voor praktijktesten. Twee derde van de Vlamingen van Belgische origine zijn voorstander van praktijktesten of staan er neutraal tegenover. Slechts een derde is tegen. De Vlaming maakt ook geen onderscheid tussen de types van praktijktesten.’
Is discriminatie op de woninghuurmarkt verbonden met het beperkte aanbod? Zou een groter aanbod en dus meer keuzevrijheid aan goede, betaalbare woningen discriminatie verminderen?
‘Het zou zeker verstandig zijn meer betaalbare woningen aan te bieden om de woonproblematiek te bestrijden. Maar op basis van mijn onderzoek kan ik niet zeggen dat dit discriminatie zou verminderen. Discriminatie gaat over het verschil tussen twee kandidaten op basis van hun afk omst. Als we het anders bekijken en nagaan in welke lokale woningmarkt kandidaten uit twee bevolkingsgroepen ondanks hun verschil toch een hogere uitnodigingskans hebben – en dat is toch wat huurders willen –, blijkt dat in gemeenten met een vrij groot aanbod aan sociale woningen, de absolute uitnodigingskans voor kandidaten uit beide groepen groter is. Maar relatief gezien is er geen verschil in discriminatie tussen beide groepen. Het is dus niet zo dat er in gemeenten met een groot sociaal woonaanbod geen discriminatie meer is.’
‘Eenzelfde effect stellen we ook vast in gemeenten waar makelaars meer kunnen verdienen en waar het dus duurder is om te huren. Ook daar zijn de uitnodigingskansen voor elk type huurder groter. Maar opnieuw blijft het relatieve verschil tussen beide groepen gelijk. Voor de huurder is een gemeente die niet te duur is om te kunnen huren of kopen natuurlijk het beste. Makelaars in zogenaamd duurdere gemeenten geven dan weer meer kansen aan alle groepen van huurders.’
Zijn er voor de strijd tegen huurdiscriminatie lessen te leren uit het buitenland?
‘In Nederland zijn ze volop aan het experimenteren op landelijk niveau. Zo is er een denkspoor om te werken met een meldingsplicht. Stel dat een makelaar een discriminerende vraag krijgt, dan moet hij dat meteen melden bij een instantie. Als je die verhuurder test, en hij maakt geen melding van een eventuele discriminerende vraag, zou dat erop kunnen wijzen dat hij misschien wel openstaat voor discriminatie.’
‘Een andere mogelijkheid is een verhuurregister. Rotterdam en Utrecht bijvoorbeeld experimenteren daarmee. Dit kan zinvol zijn, maar het mag geen bureaucratische dinosaurus zijn. Simpel melden aan de overheid dat je verhuurt in de gemeente moet volstaan. Zoiets kan voordelen hebben. Ten eerste zou de gemeente die verhuurder beter kunnen informeren en begeleiden. De verhuurder is daar ook bij gebaat. Ten tweede weet de gemeente dan ook veel beter waar er huurwoningen zijn en wie de verhuurders zijn. Vandaag is dat vaak nog een blinde vlek. Ten derde kan de gemeente dan makkelijker controleren of die woning wel bewoonbaar is. Je zou dit ook nog kunnen verzwaren tot een vergunning, die dan ook ingetrokken zou kunnen worden. Maar het risico is dat het te belastend is voor de overheid, waardoor het zijn doel voorbijschiet.
U waarschuwde eerder al dat de Vlaamse regering een risico neemt door de strijd tegen discriminatie over te laten aan zelfregulering en aan de lokale besturen. Is de gemeente wel het aangewezen beleidsniveau om discriminatie op de woninghuurmarkt tegen te gaan?
‘Ik pleit voor één Vlaams beleid dat op het hele grondgebied die combinatie van testing, training en dialoog uitvoert. De tijd van lokaal experimenteren zou nu wel voorbij moeten zijn. We weten vrij goed wat wel en niet werkt en het moment is gekomen om lokale experimenten op te schalen en de dingen die werken uit te rollen op Vlaams niveau. En daar is men voor mij niet ver genoeg in gegaan. De Vlaamse regering belooft nu wel dat ze het uitvoeren van correspondentietesten zal faciliteren, wat een goede stap is. We moeten wel nog zien of het zo ver komt. Maar wat met de gemeenten die te klein zijn om er ruim beleid rond te voeren, die het aanbod van de Vlaamse overheid niet kennen, waar geen politieke wil is?
Het grondrecht van gelijke behandeling en het verbod op discriminatie zouden overal moeten gelden en niet enkel in de gemeenten die erop kunnen en willen inzetten.’ ‘Ook het efficiëntieargument speelt. Iedere gemeente die op haar eiland dezelfde nulmeting, sensibilisering, testen uitvoert, hetzelfde soort training organiseert, dat is niet efficient. Een globale gewestelijke procedure kan dat opvangen.’ •
Joris Deleenheer is VVSG-stafmedewerker Wonen
Voor Lokaal 10 | 2021
Bekijk het programma van de VVSG-Woondag en schrijf in via opleidingen.vvsg.be/woondag
Lees ook de artikels uit de Woonspecial | Lokaal 2018
