‘Vandaag is de sociale huisvesting in Vlaanderen op twee manieren georganiseerd. De klassieke socialehuisvestingsmaatschappijen bestaan al meer dan een eeuw en hebben samen zo’n 170.000 woningen in eigendom, vooral zelf gebouwd of laten bouwen. Ze verhuren de woningen onder het sociaal verhuurstelsel dat streng gereglementeerd is. Zeer ingewikkelde regels bepalen wie op de wachtlijst mag, maar ook hoe vrije woningen worden toegewezen. De chronologie wordt doorkruist door voorrangsregels voor bepaalde doelgroepen of bijvoorbeeld voor mensen die een onbewoonbaar huis moeten verlaten. Ook lokale binding, zoals er een aantal jaren wonen, speelt mee. De huurprijs wordt berekend volgens een formule waarin het inkomen een belangrijke rol speelt, maar ook andere elementen.’
‘Een tweede manier van sociaal verhuren gebeurt sinds de jaren tachtig-negentig via de sociale verhuurkantoren. Eerst werd dit private huisvesting genoemd, maar ondertussen wordt het als sociale huisvesting beschouwd en zijn deze kantoren erkend en gereglementeerd door de Vlaamse overheid. Ze huren zo’n 13.000 woningen op de private markt aan een prijs die doorgaans net onder de marktprijs ligt. Dat lukt onder meer omdat het sociaal verhuurkantoor instaat voor de administratie en de betaling van de huur garandeert, maar ook omdat het hier om het goede doel gaat. Zij verhuren deze woningen aan de doelgroep voor de prijs die ze zelf betalen. Onder welbepaalde voorwaarden krijgen de huurders huursubsidie waardoor voor hen de huurprijs lager ligt. Sinds een aantal jaren hangt de hoogte van die huursubsidie ook af van het inkomen.’
‘Het sociale verhuurkantoor wijst de woningen ook toe op een andere manier dan de socialehuisvestingsmaatschappij. Het sociale verhuurkantoor maakt gebruik van een puntensysteem op basis van de individuele behoeften van een huurder. Hoe lager het inkomen, hoe hoger de punten, en dakloosheid levert bijvoorbeeld extra punten op. Mensen met een grote woonbehoefte raken sneller onder dak bij het sociale verhuurkantoor. In het algemeen zijn de huurders daar het kwetsbaarst. Dat is een belangrijk verschil en mede daarom krijgen de sociale verhuurkantoren ook middelen voor een goede begeleiding van hun huurders, terwijl de sociale woonmaatschappijen subsidies krijgen voor het bouwen van woningen.’
‘De prijs voor een gelijkaardige woning kan behoorlijk verschillen naarmate je huurt bij een socialehuisvestingsmaatschappij of bij een sociaal verhuurkantoor. Het kanaal waarlangs je huurt, bepaalt dus de mogelijke begeleiding maar ook de huurprijs.’ ‘Bovendien zijn socialehuisvestingsmaatschappijen beter technisch uitgerust om kwaliteit van woningen te beoordelen en voor herstellingen aan de huurwoningen dan de sociale verhuurkantoren. De kwetsbaarste huurders van een socialehuisvestingsmaatschappij zouden gebaat kunnen zijn bij de betere omkadering die sociale verhuurkantoren doorgaans bieden. Dankzij een fusie kan het personeel beter ingezet worden in functie van wat er nodig is.’
‘Als het van de regering afhangt, gaat het niet alleen om een fusie van een sociaal verhuurkantoor met een socialehuisvestingsmaatschappij tot een woonmaatschappij, maar ook om in elke gemeente slechts één woonmaatschappij te erkennen. Daarnaast zouden de fusies moeten passen in de regio’s, waarvan de afbakening nu nog in ontwikkeling is. Ook in het toewijzingssysteem zal er een en ander veranderen. Er komt waarschijnlijk één systeem dat voor alle woningen hetzelfde is en het regeerakkoord spreekt van absolute voorrang voor lokale binding. Snoeien in de veelheid aan details kan een voordeel zijn. Ook eenvormigheid zou het gemakkelijker kunnen maken om de weg te vinden. Heel belangrijk én een heikele kwestie is of het nieuwe systeem even veel rechten zal geven aan de zwakkere huurders. Zoiets hangt onder andere af van hoe zwaar de chronologie en de lokale binding zullen doorwegen en hoe belangrijk behoefte nog zal zijn bij de toewijzing van woningen.’
‘Als economist kijk ik wat betreft de fusies vooral naar de mogelijke efficiëntiewinsten. Zo kan na een fusie een grotere technische ploeg gevormd worden, waardoor mensen zich kunnen specialiseren en zelfs beter werken. Maar het kan ook ten koste gaan van contact met de klanten, zeker wanneer een maatschappij echt te groot wordt.’
‘Tijdens onze onderzoeken hebben we alvast geen belangrijke schaaleffecten gezien van grotere organisaties. Misschien kan een grootschaliger woonmaatschappij gemakkelijker nieuwe projecten realiseren, maar ook dat is onduidelijk. In elk geval zijn gemeenten gehouden aan hun sociaal objectief dat bepaalt hoeveel bijkomende sociale woningen ze moeten realiseren.’
‘Voor een huurder zal het gemakkelijker zijn om maar op één plek aan te bellen en voor de gemeente is het handig om maar met één speler te moeten praten. Anderzijds kan een beetje concurrentie soms ook goed zijn.’
‘Wat is het beste? De manier van organiseren zal dat bepalen. Sterke argumenten voor een fusie en het ineenschuiven van de toewijzingssystemen zijn gelijke berechtiging en een betere ondersteuning voor wie dat nodig heeft. Voor de klanten zou een fusie of de manier waarop dat gebeurt niet mogen uitmaken, die moeten ergens terechtkunnen en een duidelijk antwoord krijgen op hun vragen. Maar vooral zou hun recht op wonen er niet op achteruit mogen gaan.’ •
Marlies van Bouwel is hoofdredacteur van Lokaal
Voor Lokaal 12 | 2020
Als onderzoeksleider wonen bij HIVA onderzoekt Sien Winters vooral de betaalbaarheid en kwaliteit van wonen, de organisatie en financiering van het woonbeleid en de sociale huisvesting. Ze is ook coördinator van het Steunpunt Wonen, een multidisciplinaire samenwerking van universiteiten en hogescholen. Ze zetelt in tal van werkgroepen en adviescommissies, waaronder de jury stadsvernieuwingsprojecten Vlaanderen.
Verwant
