Sinds enkele jaren zet Vlaanderen noodgedwongen in op ‘betaalbaar wonen’. Maar wat is dat nu exact? In eerste instantie denk je dan aan de prijs van een woning. In de eerste helft van 2021 zijn de huizen ruim 5 procent duurder geworden dan in 2020 en appartementen 4,6 procent. Om een woning te kunnen aankopen hanteren banken de woonquote: dit is de verhouding tussen de woonuitgaven (huur of afb etaling van de lening) en het beschikbare inkomen. In België zien we 30 procent nog steeds als standaard om de woonquote te berekenen. Wonen wordt dus als betaalbaar beschouwd, als maximaal 30 procent van het beschikbare inkomen eraan besteed wordt.
Maar niet alleen kopen is voor veel mensen problematisch, ook een huurwoning trachten te verwerven is moeilijk. Bovendien gaat betaalbaar wonen verder dan de pure prijs. Betaalbaar wonen gaat ook om degelijk wonen. Zo’n 11 procent van de private huurwoningen voldoet niet aan de normen van de Vlaamse Regering in de Vlaamse Codex Wonen 2021 (ten tijde van de Woonsurvey 2018, waarin dit cijfer werd vrijgegeven, nog de ‘Vlaamse Wooncode’). In het koopsegment is de gemiddelde woning 63 jaar oud (data van de Algemene Directie Statistiek).
Dat heeft uiteraard zijn weerslag op de kwaliteit. Renovatiepremies blijken nauwelijks geholpen te hebben, er zijn nog steeds bovenmatig veel woningen zonder muurisolatie, isolerend glas, leidingisolatie en/of vloerisolatie. Daardoor zijn onze woningen ware energieverslinders.
Bijdragen aan betaalbaar wonen
De Vlaamse Codex Wonen (VCW) duidt de gemeente aan als regisseur van het lokale woonbeleid. Om hun woonbeleid richting te geven laat de VCW ruimte bij bijvoorbeeld het vastleggen van toewijzingsregels voor sociale woningen. Maar Vlaanderen laat niet alles over aan de lokale besturen.
Huurders kunnen nog steeds bij de Vlaamse overheid terecht voor stimulansen zoals de huurwaarborglening, de huursubsidie en de huurpremie. Lokaal maken ook steeds meer steden en gemeenten het conformiteitsattest verplicht voor huurwoningen. Een woningcontroleur voert dan een conformiteitsonderzoek uit om vast te stellen of de woning wel voldoet aan alle criteria. Een conformiteitsattest bezitten is voor de eigenaar een incentive, aangezien potentiële huurders dit wel eens boven aan hun lijstje van vereisten staan hebben
Steden en gemeenten spelen ook steeds meer mee in het betaalbaar houden van koopwoningen door eigen onroerende goederen te verkopen onder gunstige voorwaarden (gekoppeld aan bepaalde vereisten), deze te verhuren of zelfs verpachten. Vaak gaat het om bouwgronden die bijvoorbeeld toebehoren aan het OCMW.
In het Oost-Vlaamse Beveren sloot de gemeente een overeenkomst af met een private projectontwikkelaar om een deel van de nieuwbouwappartementen vanuit de gemeente te kunnen aanbieden tegen betaalbaarder condities. In Gent gaan ze nog een stapje verder.
Daar zien we dat in 2003 een verzelfstandigd autonoom gemeentebedrijf werd opgericht, Sogent, wat staat voor Stadsontwikkelingsbedrijf Gent. Binnen het kader van een beheersovereenkomst met de stad Gent staat het onder andere in voor de verkaveling van terreinen. Tussen 2007 en 2016 kocht Sogent, met financiële steun van de stad, verkrotte en onderbenutte terreinen in de stad op. Deze werden bouwrijp gemaakt en vervolgens aangeboden aan een specifiek doelpubliek: jonge gezinnen met een gemiddeld inkomen. Dat remt ook meteen het fenomeen af dat jonge mensen de stad of gemeente ontvluchten waar zij opgroeiden, net omdat er niets betaalbaars voor hen te vinden is.
Tevens vormt Sogent vaak de tussenschakel tussen private partners en de lokale initiatiefnemers. Vervuilde, moeilijk toegankelijke of versnipperde terreinen stoomt het stadsontwikkelingsbedrijf klaar voor een tweede leven. Zo kunnen bijvoorbeeld socialehuisvestingsmaatschappijen of projectontwikkelaars er woningen bouwen, kunnen bedrijven er zich vestigen of kan de stedelijke groendienst er parken aanleggen. Een van de stokpaardjes van Sogent is krottenbestrijding. Bij het aanbieden van deze panden wordt een bijzondere voorwaarde ingelast: de sloop- en heropbouwverplichting.
Alternatieven binnen betaalbaar wonen
Gezien de huidige woonnood moeten we verder durven denken dan de bestaande initiatieven. We zien her en der al particuliere initiatieven opduiken, waarin steden en gemeenten mogelijk een rol kunnen spelen. Zo zien we sinds enkele jaren de terugkeer van de wooncoöperaties. Deze waren in de naoorlogse periode in volle opmars.
Tegenwoordig is een wooncoöperatie een autonome organisatie van personen die zich vrijwillig verenigen om hun woonbehoefte te behartigen door middel van een onderneming waarvan ze samen eigenaar zijn en die ze democratisch controleren. Het bijzondere aan dit systeem is dat de coöperatie alle grond en alle gebouwen als volle eigenaar aankoopt, om die vervolgens tegen een maandelijkse vergoeding ter beschikking te stellen van de samenhuizers en dus coöperanten, want toetreden kan enkel door aandelen van de coöperatie te kopen.
De bewoner krijgt woonrecht, wat maakt dat hij eigenlijk huurt bij zichzelf. De stenen zullen nooit zijn eigendom zijn. Het maakt de aanpassing naar geschiktere woonvormen in de loop van de levenscyclus van bewoners ook een pak vanzelfsprekender. Als alleenstaande kom je de liefde van je leven tegen, jullie krijgen kinderen, later gaan die kinderen weer het huis uit, word je zelf slechter ter been… Bij een klassiek aangekochte woning past de woning zich niet aan de veranderende levenssituatie van zijn bewoners aan. Hierin schuilt dus het grote voordeel van de wooncoöperatie. Je kunt gewoon ‘doorschuiven’ naar een woning die op dat moment voor jou geschikter is.
Een variant hierop is het zogenaamde kangoeroewonen of zorgwonen. Daarbij gaan twee gezinnen samenwonen op één stuk grond, maar wel ieder in een onafhankelijke wooneenheid.
Regelgeving
Een mogelijke hinderpaal bij alle betrekkelijk nieuwe vormen van betaalbaar wonen is de regelgeving. Recent (sinds 16 augustus 2021) werd de regelgeving voor zorgwonen wel aangepast, maar voor veel alternatieve vormen zoals een Community Land Trust (CLT) ontbreken voldoende toepasselijke regels. Het voornaamste principe van de CLT is de scheiding van de grond en de woning. Zo moet enkel de woning aangekocht worden en niet de grond, wat direct een groot deel van de prijs uitmaakt. Echter, coöperatief wonen in Vlaanderen is moeilijk toegankelijk voor woongroepen en zeker voor mensen met lage inkomens: men kan geen lening afsluiten voor de aankoop van aandelen, men heeft geen of minder recht op fiscale voordelen of premies. Er is dus nog werk aan de winkel voor onze beleidsmakers. •
Wim Rasschaert en Vanessa Vermeiren, Rasschaert Advocaten
Voor Lokaal 10 | 2021
Rasschaert advocaten treedt exclusief op als adviseur en raadsman van lokale besturen in Vlaanderen en Brussel en de publieke non-profitsector. Het kantoor bestudeert al geruime tijd de rol van lokale besturen in innovatieve, collectieve en betaalbare woonvormen.
Lees ook de artikels uit de Woonspecial | Lokaal 2018
Beveren: jonge gezinnen in de gemeente houden
Inzetten op betaalbaar wonen zodat de gemeente haar aantrekkingskracht behoudt voor jonge werkende middenklassengezinnen, is ook in het Oost-Vlaamse Beveren al langer een belangrijke bezorgdheid van het bestuur. ‘Een aanzienlijk deel van die werkende starters valt tussen twee stoelen,’ legt burgemeester Marc Van de Vijver uit. ‘Ze verdienen enerzijds te veel om in aanmerking te komen voor woonondersteuning via onze Gewestelijke Maatschappij voor Huisvesting, en anderzijds te weinig om een woning te verwerven op de private woningmarkt, waar de nabijheid van Antwerpen de prijzen mee de hoogte in duwt.’
De gemeente werkte daarom een eigen reglement uit waar de minimale inkomensgrens voor ondersteuning hoger ligt dan bij de huisvestingsmaatschappij, en maakt ook afspraken met projectontwikkelaars. ‘Die afspraken geven de gemeente bijvoorbeeld de mogelijkheid bij nieuwe verkavelingen een bepaald aantal loten tegen 70 procent van de marktwaarde aan te kopen. Die loten verkopen we dan zonder winst door aan wie er volgens het reglement voor in aanmerking komt. Veel jonge mensen hebben op die manier toch een bouwgrond kunnen kopen.
