De mediaanprijs voor een woning in Knokke-Heist ligt ruim boven de 500.000 euro. Volgens Statbel is het de duurste gemeente van Vlaanderen. Een exclusieve gemeente waar, zoals uit de gemeentemonitor blijkt, de mensen graag wonen. Stefaan Keirse nuanceert de cijfers. Het coronaeffect overtuigde meer mensen om een tweede verblijf aan zee te zoeken, wat leidde tot een prijsstijging. Ten tweede zijn de prijzen in één bekende villawijk torenhoog. ‘We zijn trots op Knokke-Heist, maar we weten dat er ook in onze gemeente een betaalbaarheidsprobleem is op de woonmarkt. De gemiddelde inkomens zijn in KnokkeHeist immers niet zoveel hoger dan in andere gemeenten.’
Eiland van onbetaalbaarheid
Een zeer sterke vergrijzing en een zo mogelijk nog sterkere ontgroening van de bevolking zijn zeer opvallende evoluties. ‘Dat werd me duidelijk op een reünie, toen bleek dat bijna niemand van mijn oud-klasgenoten hier nog woonde.’ Daarnaast valt op dat de scholen leeglopen. De gemeente doet nochtans veel inspanningen voor de jeugd, ook als een manier om gezinnen aan te trekken. ‘Toch blijkt uit de cijfers die we verzamelden en uit een enquête bij de 18- tot 40-jarigen dat meer en meer jonge gezinnen naar de buurgemeenten trekken waar de woningen en bouwgronden goedkoper zijn. Knokke-Heist is voor hen echt een eiland van onbetaalbaarheid.’ Tegelijk merkt het bestuur dat medioren en senioren naar Knokke-Heist terugkeren wanneer ze voldoende financiële middelen hebben om een woning te verwerven.
Deze inzichten uit een omgevingsanalyse en uit een succesvolle enquête bij de twintigers en dertigers vonden hun neerslag in het woonbeleidsplan. Dat voorziet in verschillende acties voor betaalbaar wonen in Knokke-Heist. ‘We willen alternatieven aanbieden en nieuwe woonvormen die als voorbeeld kunnen dienen,’ zegt schepen van Wonen Kathleen van der Hooft. Betaalbaar wonen is natuurlijk een heel algemeen begrip. ‘Je weegt het af ten opzichte van de markt, maar je mag de doelgroep daarbij niet uit het oog verliezen.
In Knokke-Heist gaat de prioriteit in het beleid naar de groep van jongere gezinnen met een inkomen waardoor ze net geen sociale woning kunnen huren,’ geeft Stefaan Keirse aan. ‘Logischerwijze ligt de nadruk op de nestverlaters en de jonge gezinnen, zonder andere doelgroepen uit te sluiten. In alle woonprojecten, zowel op gronden van de gemeente als in particuliere projecten, is er een streven naar een gezonde mix van alle doelgroepen en leeftijdscategorieën. Maar om de leefbaarheid in de gemeente te vrijwaren en een sterk sociaal weefsel op te bouwen, hebben we jonge gezinnen nodig,’ vult de schepen aan.
Sporen naar betaalbaar wonen
Velen hebben nog steeds de klassieke woondroom, een grondgebonden woning met drie slaapkamers en een tuin. Stefaan Keirse: ‘Ze beseffen echter wel dat dit beeld niet altijd met de reali-teit strookt, of dat er minstens tussenstappen nodig zullen zijn. Via het Betaalbaar Verhuurkantoor bijvoorbeeld, of via een wooncoöperatie, de erfpachtformule, of een gericht grond- en pandenbeleid.’ De verschillende acties in het woonbeleidsplan kunnen dan ook gezien worden als verschillende fases die gezinnen doorlopen in hun wooncarrière, samen met hun wijzigende financiële mogelijkheden. Veel starters op de woonmarkt huren eerst een woning.
Knokke-Heist speelt daarop in met het Betaalbaar Verhuurkantoor (BVK), dat mikt op verhuren aan mensen die qua inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale woning, maar die te weinig verdie-nen om op de private markt een goede woning te huren, laat staan er een te kopen. Het BVK biedt een lagere huurprijs dan de marktprijs en werkt grotendeels volgens de werkingsprincipes van een sociaal verhuurkantoor. De gemeente wil het BVK sterk uitbreiden en zal daarvoor samenwerken met de West-Vlaamse Intercommunale die woningen zal realiseren, die het BVK dan voor vijftig jaar zal inhuren.
Een andere methode waarmee Knokke-Heist pioniert, is coöperatief wonen in functie van betaalbaar wonen. De gemeente heeft een locatie vastgelegd waar ze op relatief korte termijn wil starten met een coöperatief woonproject. Bewoners betalen instapkosten om coöperant worden, waardoor ze woonzekerheid verwerven, over een degelijke woning kunnen beschikken en een huurbijdrage betalen die lager is dan de private huurkosten voor een vergelijkbare woning. Stefaan Keirse: ‘We willen ook meer en meer werken met erfpachtconstructies, waarbij de gemeente gronden aanbiedt tegen een jaarlijkse canon. De bouwprijs van de woning zal op die manier uiteraard een stuk lager liggen. Knokke-Heist heeft het voordeel nog best wat bebouwbare gronden ter beschikking te hebben.’
Ten slotte is het gemeentebestuur ervan overtuigd dat een goed grond- en pandenbeleid de grootste hefboom is om betaalbaar wonen te realiseren. ‘Wat je verkoopt, ben je kwijt,’ zegt directeur Keirse het met een eenvoudige maar rake boutade. Gronden in bezit hebben geeft mogelijkheden om in gesprek te gaan met promotoren en ontwikkelaars en om meer dan met louter ruimtelijke instrumenten sturing te geven aan het gewenste beleid.
‘We hebben samen met de stedenbouwkundige dienst een aantal sites bepaald waar we veel mogelijkheden zien. Voor die sites gaan we onderhandelen met de bouwheren en ontwikkelaars om veertig procent betaalbaar wonen te realiseren,’ zegt schepen van der Hooft. Stefaan Keirse legt uit dat ze aan een convenant werken dat ze dan kunnen voorleggen aan elke ontwikkelaar. ‘Het convenant is juridisch afgetoetst, ook om zeker te zijn dat we als gemeente de afspraken kunnen handhaven. We gaan uit van het principe dat een gemeente een maatschappelijke opdracht heeft en op basis daarvan heel wat zaken kan opleggen. Natuurlijk zal elke overeenkomst proportioneel en redelijk zijn.’
Mensen die dankzij het convenant een betaalbaardere woning zullen kunnen kopen, zullen daar ook gedomicilieerd moeten zijn. Uiteraard is er ruimte om te kunnen inspelen op levensveranderingen. Maar de woning verkopen zal enkel kunnen aan mensen die behoren tot de oorspronkelijke doelgroep en onder bepaalde prijsafspraken. Verhuren aan het SVK of BVK zal ook mogelijk zijn. Op die manier wil Knokke-Heist zorgen dat de gemeentelijke inspanningen voor langere tijd en voor meer mensen opbrengen. Tegelijk wordt zo ook speculatie tegengegaan. Overigens heeft de gemeente ook plannen voor een gemeentebreed RUP waarin voor een groot aantal wijken een domiciliëringsplicht zal worden opgenomen. De gemeente wil op die manier de dorpskernen en minder toeristische zones beschermen tegen een overaandeel aan tweede verblijven.
Knokke-Heist weet ook dat het dit niet allemaal alleen kan realiseren. Het richtte een ‘taskforce betaalbaar wonen’ op om het beleid op te volgen, te inspireren en mee uit te werken. Behalve het politieke niveau en verschillende gemeentediensten zijn daar ook private partijen bij betrokken. Het idee is immers dat de bouwheer, de projectontwikkelaar meegaat in de visie van de gemeente. De gemeente wil die ook ondersteunen, want ze vraagt aan die partijen inspanningen om haar beleidsdoel van betaalbaar wonen mogelijk te maken. De taskforce brengt zo een breder draagvlak tot stand om het beleid te realiseren.
Zonder sociaal wonen geen betaalbaar wonen
‘Bovendien vergeten we sociaal wonen absoluut niet,’ zegt Stefaan Keirse. ‘Zo verhuurt het sociaal verhuurkantoor in Knokke-Heist meer dan 200 woningen en zullen we met de geplande bouwprojecten het bindend sociaal objectief makkelijk halen.’ Een kleine tien jaar terug richtte het SVK Knokke-Heist de aanbrengcommissie op. Dit houdt in dat kandidaat-huurders gevraagd wordt om interessante aanbiedingen van vastgoedkantoren te melden. Het SVK gaat dan in overleg met het vastgoedkantoor om de eigenaar te kunnen benaderen. Als dit leidt tot een huurcontract, betaalt het SVK, via middelen die de gemeente ter beschikking stelt, een commissie aan het vastgoedkantoor, gelijk aan de geafficheerde huurprijs. Het leverde een goede samenwerking op tussen de gemeente, het SVK en de vastgoedsector. Daarnaast biedt Knokke-Heist ook nog een lokale huurpremie aan.
Beleid van betaalbaar wonen voeren is voor de schepen geen last maar een investering in een leefbare gemeente. Stefaan Keirse weet dat de gemeentelijke inspanningen de markt niet zullen verstoren. ‘Maar het is wel belangrijk om goede alternatieven te bieden aan doelgroepen die het moeilijker hebben om in de gemeente een betaalbare woning te vinden. En soms moet een gemeente vanuit haar maatschappelijke opdracht daar wat risico’s voor durven nemen.’ •
Joris Deleenheer is VVSG-stafmedewerker wonen
Voor Lokaal 09 | 2021
Volg op 25 oktober de VVSG-woondag online of bezoek op 26 oktober stadsontwikkelingsprojecten (en veel meer) in Gent.
