Sociaal wonen is een -sterk gereguleerde- vorm van betaalbaar wonen. De Vlaamse overheid voorziet financiering om sociale woningen te bouwen en de toegang tot sociale woningen gebeurt niet volgens de principes van de vrije markt. Om in aanmerking te komen voor een sociale woning moet er voldaan worden aan bepaalde voorwaarden en criteria betreffende onder andere inkomen en onroerend bezit.
De ontwikkeling van sociale woonprojecten
Lokale besturen kennen een lange traditie in het leveren van een bijdrage voor de ontwikkeling van betaalbare woningen, waarvan sociale huurwoningen natuurlijk een belangrijk onderdeel van zijn. Sinds 2009 heeft elke gemeente een bindend sociaal objectief. Dit is het minimum aantal sociale woningen die de gemeenten binnen een vooropgestelde termijn (tegen 2025) op haar grondgebied moet voorzien. De realisatie van sociale woonprojecten wordt geregeld in het 'procedurebesluit wonen' (opgenomen in het besluit bij de Vlaamse codex wonen). Op regelmatige basis gaat Wonen in Vlaanderen via de zogenaamde voortgangstoets en de jaarlijkse meting na of de gemeente deze doelstelling zal halen. Wonen in Vlaanderen ontvangt hiervoor de adressen van alle sociale woningen van de VMSW, het VWF en de gemeenten. Na de meting kunnen de gemeenten de adressen die hierin zijn opgenomen, raadplegen voor hun eigen gemeente via een beveiligde webmodule. Dit conform de machtiging van de Vlaamse toezichtscommissie. Op die manier kan de gemeente haar regierol in het lokale woonbeleid nog beter opnemen.
Bouw, verhuur en ontwikkeling géén corebusiness voor lokaal bestuur
De bouw, verhuur of verkoop van sociale woningen of kavels behoort niet (meer) tot de corebusiness van een lokaal bestuur. Andere actoren hebben daar meer knowhow en ervaring in. Vanaf 1 januari 2024 kunnen lokale besturen geen beroep meer doen op financiering van de Vlaamse overheid voor de realisatie van de sociale woningen of kavels. Enkel de woonmaatschappijen zullen nog recht hebben op Vlaamse subsidies.
De opdracht van de gemeente ligt in het regisseren van het lokale woonbeleid. Gemeenten kunnen vanuit die rol geschikte randvoorwaarden creëren zodat het voor de andere woonactoren aantrekkelijk is om het aanbod van betaalbare woningen in de gemeente te vergroten. Die regisseursrol kan wél als de corebusiness van de gemeente worden beschouwd, ook al omdat die rol in de Vlaamse codex wonen is bepaald. Met andere woonactoren worden de woonmaatschappijen bedoeld.
Streekontwikkelingsintercommunales, autonome gemeentebedrijven en private ontwikkelaars kunnen natuurlijk ook een rol spelen om betaalbare woningen te realiseren, ook al zijn dat dan geen sociale koopwoningen, net zoals private verhuurders kunnen worden aangezet om hun woning tegen een redelijke prijs te verhuren.
Zelf realiseren van betaalbare projecten
Niets staat een gemeente of OCMW echter in de weg om zelf woonprojecten te realiseren. Sterker nog, er kunnen situaties denkbaar zijn dat het zelfs aangewezen is dat een gemeente of OCMW zelf projecten realiseert. Dit kan bijvoorbeeld zo zijn als ze voor een bepaald doelpubliek het woningaanbod wil vergroten.
Indien een gemeente reeds gronden in eigendom heeft of bereid is er te kopen, kan zij die gebruiken om sociale woningbouw of betaalbare woningprojecten op te realiseren, eventueel voor specifieke doelgroepen. Ze kan de gronden gewoon verkopen of meer ‘creatieve’ formules uitdenken die ervoor zorg dragen dat de kans maximaal is dat de woningen die er uiteindelijk worden gerealiseerd ook betaalbaar zijn, bijvoorbeeld door het afsluiten van een erfpachtformule of opstal.
Financiering van sociale woonprojecten
Sinds januari 2013 is er een aangepast financieringsbesluit voor sociale woonprojecten, afgekort tot FS3. Hiermee wil de Vlaamse overheid de verscheidene financieringsmechanismen in de sociale huisvesting bundelen tot één geheel, om een gelijke behandeling van de verschillende initiatiefnemers en een betere afstemming tussen de behandeling van huur- en koopprojecten tot stand te brengen. Dit moet de realisatie van gemengde projecten vergemakkelijken en bevorderen. De sociale woonprojecten worden via de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen gefinancierd via een marktconforme lening , waarbij er een tussenkomst is in de leninglast tot -1%. Het Vlaams regeerakkoord van juli 2014 schrapte echter de subsidies voor sociale koop en kavels. Vanaf 1 januari 2024 zullen enkel nog sociale huisvestingsmaatschappijen/woonmaatschappijen beroep kunnen doen op financiering voor het realiseren van sociale woningen.
