De Vlaamse Regering heeft via een goedgekeurd decreet en besluit van 18 maart 2022 beslist dat de sociale woonactoren woningen en collectieve voorzieningen in eigendom van Vlaamse besturen, Vlaamse semipublieke rechtspersonen of private rechtspersonen met sociaal doel in huur kunnen nemen om ze onder te verhuren aan tijdelijk ontheemden uit Oekraïne. Ook maakt de regelgeving het mogelijk dat zij mobiele woonunits inzetten voor tijdelijke huisvesting.
Daarnaast kunnen sociale verhuurkantoren (SVK’s), sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s), het Vlaams Woningfonds en woonmaatschappijen ook leegstaande sociale huurwoningen (in afwachting van sloop, renovatie of verkoop) gebruiken om tijdelijke huisvesting te voorzien voor deze tijdelijk beschermde Oekraïense vluchtelingen. Deze verhuring kan ofwel via een intermediare instelling, ofwel kan de sociale woonactor rechtstreeks verhuren aan de tijdelijk beschermde Oekraïense vluchteling. Het specifieke huurregime ‘verhuring aan tijdelijk ontheemden uit Oekraïne’ is van toepassing op de verhuring aan tijdelijk ontheemde Oekraïners van leegstaande sociale huurwoningen in afwachting van renovatie, sloop of verkoop. De Vlaamse regering heeft ook huurprijzen vastgelegd (cfr infra).
De sociale woonactoren kunnen beroep doen op subsidies om die woningen, kamers of collectieve voorzieningen klaar te maken ( = te laten voldoen aan de afwijkende woningkwaliteitsnormen) om te verhuren aan de tijdelijk beschermde vluchtelingen uit Oekraïne.
Lees ook de nieuwsflash van VMSW over deze mogelijkheden.
Het is een grote uitdaging om voldoende tijdelijke huisvestingsplaatsen te vinden voor de toestroom aan Oekraïense vluchtelingen. Om de mogelijkheden daartoe te vergroten, wordt uitgegaan van een pragmatische invulling van de woningkwaliteitsvereisten in de Vlaamse Codex Wonen 2021. Daarom heeft de Vlaamse Regering een besluit goedgekeurd dat een tijdelijke versoepeling invoert van die woningkwaliteitsvereisten bij het verhuren, het te huur stellen of het ter beschikking stellen van woningen aan oorlogsvluchtelingen uit Oekraïne, met het statuut van “tijdelijk ontheemden”. Op de normen inzake veiligheid- en gezondheidsrisico's mag niet afgeweken worden. Overbewoning mag dan ook niet toegestaan worden omdat dit inherent een veiligheids - gezondheidsrisico inhoudt. Afwijken van de bezettingsnormen is wel mogelijk, zolang er dus geen veilighied- of gezondheidsrisico zijn. Op andere normen zoals rond energetische prestaties, totale netto vloeroppervlakte van de woonlokalen, de aanwezigheid van een lavabo op iedere kamer in kamerwoningen, en dergelijke meer worden afwijkingen toegestaan.
De afwijkende woningkwaliteitsnormen zijn ook van toepassing op de huisvesting die een gastgezin aanbiedt aan de tijdelijk ontheemden uit Oekraïne. Afhankelijk van de concrete situatie zijn ofwel de afwijkende normen voor zelfstandige woningen (volwaardig opname in het gastgezin of volledige afsplitsing van de woning) ofwel de afwijkende normen voor niet-zelfstandige woningen van toepassing (enkele kamers worden ter beschikking gesteld en voorzieningen worden gedeeld).
De manier waarop de controle op de kwaliteit van de huisvesting van de tijdelijke ontheemde Oekraïense vluchteling kan aangepakt worden, verduidelijkt de minister in een brief aan de gemeenten. Concreet stelt de minister, gelet op de grote druk op de gemeente die er al is, een getrapte aanpak voor:
- een controle van de inventarissen of registers om na te gaan of de woning een verleden heeft van woningkwaliteitsgebreken.
- een 'high-level' risico-inschatting
- een beperkte screening of volwaardige woningkwaliteitscontrole (conformiteitsonderzoek), als er op basis van de voorgaande inschatting redenen zijn om aan te nemen dat er mogelijks woningkwaliteitsrisico's zijn. Let op, een volwaardig conformiteitsonderzoek kan enkel door een aangestelde woningcontroleur. De beperkte screening hoeft niet te gebeuren door de woningcontroleur. De gemeente kan beroep doen op het intergemeentelijk samenwerkingsverband om deze screening of conformiteitsonderzoeken uit te voeren. Het IGS maakt hierover dan ook afspraken met agentschap Wonen Vlaanderen (ifv hun IGS-financiering).
Uiteraard kan er door de burgemeester altijd opgetreden worden op basis van art 135 van de nieuwe gemeentewet als er ernstige en acute problemen worden vastgesteld.
Een overzicht van de versoepelde regelgeving op het vlak van woningkwaliteit en hoe de woningcontroleur daar mee moet omgaan, vind je hier. Agentschap Wonen Vlaanderen heeft ook technische verslagen waarin de versoepelingen opgenomen zijn, opgemaakt. Bij twijfel over hoe de versoepelde normen moeten toegepast worden, kan Agentschap Wonen Vlaanderen gecontacteerd worden.
Het agentschap Wonen Vlaanderen hield op 31 maart een webinar. Zie hier voor:
Conformiteitsattest
Voor woningen, beschikbaar gesteld aan de tijdelijk ontheemde Oekraïense vluchteling(en), die enkel voldoen aan de afwijkende woningkwaliteitsnormen kan geen conformiteitsattest afgeleverd worden. Als je als gemeente het conformiteitsattest verplicht hebt gesteld bij het verhuren van een woning, kan je hiervan afwijken voor deze doelgroep. De gemeente neemt dan best een bepaling op in haar verordening. Deze bepaling moet niet voorgelegd worden aan Agentschap Wonen Vlaanderen ter goeddkeuring.
De Vlaamse regering heeft voor de tijdelijke huisvesting van de Oekraïense vluchtelingen, naast de versoepeling van de woningkwaliteitsnormen, ook enkele afwijkingen op het woninghuurdecreet goedgekeurd. Ook de de sociale huisvestingsactoren kunnen dit afwijkend huurregime gebruiken bij het verhuur buiten stelsel van leegstaande sociale huurwoningen in afwachting van sloop, renovatie of verkoop. Concreet gaat het vooral om bepalingen rond de duur, opzeggingstermijnen en de verlengbaarheid van het huurcontract:
- Het is mogelijk om een huurcontract van drie maanden af te sluiten. Indien gewerkt wordt met hoofd- en onderhuurovereenkomsten, kan de duur van het hoofdhuurcontract natuurlijk nooit korter zijn dan de duur van het onderhuurcontract.
- De huurovereenkomst wordt automatisch verlengd onder dezelfde voorwaarden indien ze niet minstens twee maanden op voorhand werd opgezegd.
- De verhuurder kan het huurcontract opzeggen met een (minimale) opzegtermijn van 7 dagen en zonder opzeggingsvergoeding. De opzeggingstermijn neemt een aanvang op de derde werkdag na de dag waarop de opzegging is gedaan.
- De onderhuurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen zonder motivering en zonder opzeggingsvergoeding en zonder opzeggingstermijn. De huurovereenkomst wordt dan beëindigd op de derde werkdag na de dag waarop de opzegging is gedaan.
- Woningen die verhuurd worden aan de tijdelijk beschermden uit Oekraïne moeten slechts voldoen aan de afwijkende minimale woningkwaliteitsnormen (cfr supra).
- In het huurcontract moet niet verwezen worden naar de vulgariserende toelichting.
- Een renovatiehuurovereenkomst kan niet aangeboden worden.
- De herziening van de huurprijs (art 35 woninghuurdecreet) is niet van toepassing. De Vlaamse Regering heeft een maandelijkse huurprijs bepaald die SHM's, SVK's of woonmaatschappijen in dit kader moeten volgen. Voor lokale besturen en anderen is deze huurprijsregulering richtinggevend.
Andere bepalingen van het woninghuurdecreet blijven wel van toepassing. Zo moet bijvoorbeeld de huurovereenkomst worden geregistreerd.
Lees meer in het decreet van 18 maart 2022 en de verschillende besluiten van de Vlaamse Regering:
De Vlaamse regering heeft een maandelijkse huurprijs vastgesteld die sociale huisvestingsmaatschappijen, sociale verhuurkantoren, het Vlaams woningfonds of een woonmaatschappij kunnen vragen als ze een woning, kamer of mobiele unit ter beschikking stellen aan de Oekraïense vluchtelingen. Deze huurprijzen worden jaarlijks op 1 mei aangepast aan de evolutie van het gezondheidsindexcijfer. Lokale besturen en anderen kunnen die huurprijzen als richtinggevend gebruiken.
Tijdelijke huisvesting in woningen, kamers of mobiele units
De bedragen zijn gebaseerd op de woonquote, als zijnde de totale uitgaven van het gezin voor wonen ten opzichte van het besteedbaar gezinsinkomen. De Vlaamse regering hanteert hierbij de norm van 30% (exclusief huurlasten die afzonderlijk in rekening worden gebracht) en 40% (inclusief huurlasten). Deze huurlasten behelzen minimaal het individueel verbruik voor elektriciteit, water en gas, maar ook de aanwezigheid van een internetverbinding. Daarom wordt de norm van 40% gehanteerd. Deze norm wordt toegepast op het basisinkomen (overeenstemmend leefloonbedrag), dat per definitie niet belastbare bedragen zijn en dus als besteedbaar kan beschouwd worden.
Verblijf in een collectieve voorziening
Tevens stelt de Vlaamse Regering ook minimale en maximale vergoedingen vast voor een verblijf in een collectieve voorziening. De Vlaamse Regering gaat er van uit dat de slaapfaciliteit zal bestaan uit een bed in een gemeenschappelijke ruimte, waarbij ook andere zaken zoals sanitair en keuken gemeenschappelijk zijn georganiseerd. Die minimale en maximale vergoedingen zijn afhankelijk van de verleende accommodatie en bijkomende flankerende dienstverlening. Hoe meer uitgebreid de bijkomende dienstverlening is, hoe meer een hogere vergoeding wenselijk is. Dit kan gaan van het aanbieden van maaltijden, kledij, medische verzorging en begeleiding, juridische bijstand, toegang tot tolken, opleidingen, .... Afhankelijk van het aanbod, kan de vergoeding gemoduleerd worden. De Vlaamse Regering stelt maximale bedragen vast die zijn gebaseerd op het 'zakgeld' systeem bij de opvangplaatsen binnen het algemeen welzijnswerk.
Lees de volledige tekst en duiding in het BVR 25 maart 2022 en bijhorende nota aan de Vlaamse Regering. Over de indexeringsclausule lees je in het Besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 25 maart 2022 tot bepaling van de huurprijs voor de tijdelijke huisvesting van gezinnen of alleenstaanden die dakloos zijn of dreigen te worden naar aanleiding van de oorlog in Oekraïne en in de bijhorende nota.
Meer informatie vind je op de website van Vlaanderen helpt Oekraïne.
Daar vind je ook een modelhuurovereenkomst, aangepast aan deze gewijzige regelgeving terug. Deze overeenkomst is ook opgemaakt in verschillende talen.
Ze bieden ook een model van opvangovereenkomst aan. Deze kan gebruikt worden als je enkel een vergoeding voor de effectieve kosten vraagt en geen huurprijs. Deze overeenkomst is ook opgemaakt in verschillende talen.
Meldings- en vergunningsplicht
Departement Omgeving heeft een nota opgemaakt over de mogelijkheden die de regelgeving inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw biedt om de opvang van Oekraïense vluchtelingen te realiseren en de gevolgen van sommige keuzes. Dat overzicht vind je hier.
Mensen die over een attest van tijdelijke bescherming beschikken, moeten zich aanmelden bij het gemeentehuis om zich te laten inschrijven. Indien zij worden opgevangen door een gastgezin kunnen zij toch beschouwd worden als twee aparte gezinnen indien de ontheemden worden ingeschreven onder de code 'LOG 06 RR 140-141 gezinssamenstelling 'tijdelijke bescherming'' (code operationeel vanaf 22 maart 2022 - Meer info in de Omzendbrief van 9 maart 2022 van het Rijksregister (met update en aanvulling)) . Dus: ondanks dat de tijdelijk ontheemden met de mensen die hun deur openstellen onder één dak wonen, worden zij zo toch administratief als aparte gezinnen beschouwd. Er wordt daarmee in de praktijk geen aparte woonentiteit gecreëerd en een stedenbouwkundige melding voor woningsplitsing is dan niet nodig of kan zelfs niet. Dit wordt anders als de woning wél feitelijk wordt onderverdeeld om ontheemden op te vangen. In dat geval moet hiervoor een melding gebeuren bij de gemeente via het Omgevingsloket. Een melding volstaat omdat het gaat om de opvang van ontheemden, die als dakloos kunnen worden beschouwd. Onder andere voor die groep mensen geldt dat een melding volstaat, en dus géén vergunningsaanvraag noodzakelijk is. In andere situaties moet wel degelijk eerst een vergunning voor de splitsing in meerdere woonentiteiten worden aangevraagd. Een regulariserende melding of vergunningsaanvraag kan overigens altijd worden ingediend. Een aktename door het college van een stedenbouwkundige melding duurt maximaal 30 dagen.
Onderstaand geven we een schematisch overzicht:
Bouw nooddorpen vrijgesteld van omgevingsvergunning
De bouw van een constructie of het uitvoeren van een ingedeelde inrichting of activiteit is meestal omgevingsvergunningsplicht. In noodsituaties, zoals de toestroom van ontheemden uit de Oekraiene, neemt de procedure om de nodige vergunningen te krijgen echter teveel tijd in beslag.
Het Vlaams parlement keurde daarom inmiddels regelgeving goed die bepaalt dat die omgevingsvergunning of melding niet vereist is als de voorgenomen handeling of die exploitatie bedoeld is voor de tijdelijke, gegroepeerde opvang van ontheemden uit Oekraïne. Daarbij moet er wel voldaan zijn aan een aantal voorwaarden. Zo geldt er géén vrijstelling voor realsaties in kwetsbaar gebied of in stads- of dorpszichten.
Ook voor het oprichten van schoollokalen ten behoeve van de opvang van ontheemden geld een tijdelijke vrijstelling van de vergunnings- of meldingsplicht, telkens onder voorwaarden.
Al deze constructies of actitviteiten mogen slechts tijdelijk van aard zijn en achteraf woden verwijderd en opgeruimd, uiterlijk zes maanden na het beëindigen van de tijdeljke bescherming.
Een instantie die zich op deze regeling wil beroepen moet dit voornemen ter kennis brengen aan de gemeente en de Vlaamse overheid (departement Omgeving). Zowel de gemeente als het departement maken het voornemen bekend op hun website.
Lees de tekst hier.
