1. OVER DE DERDE CALL VAN HET VLAAMS NOODKOOPFONDS
1.1. Waar vind ik meer informatie over het noodkoopfonds?
Op de website van VEKA vind je alle officiële informatie. Een goed algemeen beeld van de aanpak door verschillende lokale besturen krijg je door via deze VVSG infosessie van 10/6 te herbekijken, je vindt er ook de presentaties van de sprekers.
Ook het draaiboek (beschikbaar eind augustus 2022 via deze link) biedt een situerend hoofdstuk, vergezeld van een toolkit met een reeks – vrijblijvende – sjablonen en zicht op de concrete stappen die er voor de aanvraag en ook de jaren nadien tijdens het renovatie en begeleidingstraject aan bod kunnen komen.
1.2. Moeten besturen die voor eerst indienen het warm water heruitvinden?
Uiteraard niet, maar elk bestuur is en blijft autonoom in de wijze waarop het noodkoopfonds op maat van de eigen situatie en beleidskeuzes wordt geïntegreerd. Dankzij het pionierswerk van bovengenoemden zijn er wel al heel wat leerlessen en praktijkervaring beschikbaar voor alle kandidaten voor deze derde Call : deze FAQ, het draaiboek met uitgebreide toolkit (stappenplannen, voorbeelddocumenten, interne/ externe communicatietemplates, rekenbladen, juridische templates en overeenkomsten rond privacy en verwerking van gevoelige informatie enz.).
Een berg expertise en praktijkervaring die ook in de maanden en jaren nog zal worden aangroeien.
Daarnaast wordt er ook permanent kennis uitgewisseld tussen de stakeholders via de stuurgroep noodkoopfonds, een online sharepoint en yammer groep die VEKA aanbiedt.
Dit ter inspiratie en dus steeds met de mogelijkheid om een eigen werkwijze en lokale accenten te blijven leggen in functie van interne (beslissings)procedures, beleidsbeslissingen, de lokale partners en bestaande samenwerkingsverbanden.
1.3. Wat zijn de verbeteringen / vernieuwingen van deze 3e call?
- Verbreedde definitie noodkoper
- Verhoogd aflossingsvrij leenbedrag van 50.000€ per gezin, uitgesteld tot 20j of bij vervreemding van de woning = verkoop, schenking, overlijden... (voordien 30.000)
- Na 20 j kan lening bedrag gespreid over nog eens 25j worden terugbetaald (voordien 20j)
- Budget voor begeleiding : 3000€ (voordien 500€)
- Dossiervergoeding energiehuis 322€/dossier (te indexeren)
- Combineerbaar met andere instrumenten : Mijn Verbouw Premie, Mijn verbouw lening, Fluvius burenpremie (begeleiding), energiesnoeiers, Lokaal Energie en Klimaatpact…
- Andere randvoorwaarden en optimalisaties worden nog permanent verzameld en besproken binnen de stuurgroep die VEKA organiseert met alle stakeholders.
1.4. Wat is de timing van deze derde call?
Lancering wordt verwacht begin september 2022, indienen tegen half november en de afronding van selectie is voorzien in loop van december 2022.
1.5. Hoeveel middelen zijn er beschikbaar en wanneer moeten deze op het terrein uitgegeven zijn?
Voor deze derde Call is er in 2022 36 mio € beschikbaar, op te nemen doorheen een renovatietraject dat max 5 jaar na goedkeuring van de aanvraag bij VEKA dient uitgevoerd te zijn. De modaliteiten van deze call werd vernieuwd en verbeterd, met de verwachting / hoop dat alle beschikbare middelen zullen worden benut. Het is momenteel nog onduidelijk of er in 2023 nog een vierde call zal volgen.
1.6. Hoeveel noodkoop krediet kan een lokaal bestuur aanvragen en ook toekennen per gezin?
Zoals de vorige call is er per project (= 1 OCMW + Energiehuis) een kredietlijn van maximaal 1.8 mio€, dit plafond is cumulatief met eventuele vorige call plafonds. De 1,8 mio kredietlijn komt neer op 36 renovaties die de volle 50.000€ opnemen. Dit lijkt niet veel, maar toch begonnen heel wat lokale besturen “voorzichtig” om eerst ervaring op te doen met de processen en de (nieuwe) partnerschappen, om vervolgens in een volgende call opnieuw in te tekenen voor een grote bedrag.
Ook is het mogelijk dat verschillende OCMW’s samenwerken voor indiening met hun energiehuis, dan neemt 1 OCMW wel de trekkende rol op als “lasthouder” voor de andere OCMW‘s. Tot slot kan je de noodkoop lening ook combineren met andere instrumenten of kredietvormen: ofwel om hogere renovatiekosten te dragen, ofwel omdat er toch een (klein) beetje aflossingscapaciteit beschikbaar is bij het gezin. Zo kunnen mogelijk meer dan 36 gezinnen geholpen worden indien ze niet allemaal het volledige lening bedrag aflossingsvrij hoeven te ontvangen. Het is nu belangrijk om samen met alle (boven)lokale besturen een volgende sprong te maken naar een inclusief financieringsaanbod in heel Vlaanderen.
1.7. Is 3000 € voldoende voor het volledige bouwtechnische en sociale renovatie traject?
Neen, zoals elke renovatie inspanning, zijn er ook mensen en middelen vanuit het lokale bestuur nodig. Maar ongetwijfeld gebeurt er al heel wat renovatie inspanningen binnen uw lokaal bestuur – vanuit het energiehuis of streekintercommunale. We spreken uiteraard over een zeer grondige renovatie, van 50.000€ of meer. Hou toch rekening met volgende “bruto richtbedragen”, die weliswaar al deels vanuit de reguliere renovatiewerking afgedekt kunnen zijn :
- De bouwtechnische begeleiding: +- 4000€ renovatiebegeleiding voor een grondige renovatie opvolging, maar denk hierbij zeker aan Fluvius burenpremie of andere middelen zoals LEKPact – werf 2 “collectieve renovatie” ) om dit af te dekken.
- De sociale begeleiding : met de 3000€ kan die grotendeels afdekt worden, denk ook hier aan o.a. aan het Federale Gas- en elektriciteitsfonds waarmee OCMW’s preventieve of curatieve hulp kunnen organiseren) .
- De algemene coördinatie van de dossiers en het samenwerkingsverband iets waarvoor je best een (deeltijds) VTE voor voorziet, als je voor de maximale kredietlijn indient. Bij een “voorzichtige start” kan bovenstaande vermoedelijk meegenomen worden binnen de bestaande renovatie dienstverlening en -inspanningen. Zodat ook de meest kwetsbare bewoners samen met de meer zelfredzame burgers worden geholpen.
Op structurele manier de situatie van de meest kwetsbare gezinnen verbeteren is ook een investering voor de toekomst. Enerzijds in lagere werkdruk op sociale diensten en budgetten (denk aan schuldbemiddeling, hulpverlening wegens gezondheidsproblemen, werkloosheid…). En anderzijds een bewuste (beleids)keuze om naast curatief en acuut ook preventief en structureel te kunnen werken aan goede energiezuinige woningen voor iedereen.
1.8. Wie ontvangt de 3000 € personeel en werkingsmiddelen?
Het regelement voorziet dat deze naar het OCMW gaan (als projecthouder), maar via operationele afsprakenkader (zie draaiboek en de voorbeeld samenwerkingsovereenkomst) kunnen deze ingezet worden bij de partner die op het terrein de ontzorging op bouwtechnische en/of sociaal vlak op zich neemt.
1.9. Botst dergelijke samenwerking en informatie uitwisseling niet op privacy regels?
Zie het draaiboek met verwerkersovereenkomst tussen enerzijds de interne diensten (OCMW, wonen / energie / klimaat) en ook indien er met externe partners wordt samengewerkt. Er is al veel pionierswerk gebeurd om de leercurve en drempels voor uw lokaal bestuur aanzienlijk te reduceren bij uitrol van uw (eerste) noodkoopfonds werking
2. ALGEMEEN:
2.1. Waarom is het noodkoopfonds nodig?
Recent onderzoek i.o.v. Agoria wees uit dat ongeveer de helft van de woningeigenaars onvoldoende financiële draagkracht heeft voor een diepgaande (energie)renovatie van gemiddeld 50 à 60.000€. Premies en goedkope leningen helpen om de kloof deels te dichten, maar voor de meest kwetsbare blijft het resterende deel onhaalbaar. Een aflossingsvrije financiering (“bullet krediet” principe) voor energie én woonkwaliteit is het enige instrument dat een veilige, gezonde en energiezuinige woning mogelijk maakt voor deze doelgroep.
2.2. Hoe past dit in bestaande beleidskaders?
Dit inclusieve instrument geeft invulling in diverse doelstellingen van de SDG’s (nr’s 1 – 3 – 7 – 11 - 13 en 17), het klimaatakkoord van Parijs, de Europese green deal, het Vlaams klimaatplan, de Vlaamse renovatie strategie, het Vlaams Actieplan armoedebestrijding, het Lokaal Energie en Klimaatpact, het burgermeesterconvenant en tal van lokale beleidsengagementen rond duurzaamheid, armoede en inclusie. Argumenten te over om de extra inspanning te argumenteren voor een doelgroep waarvoor dit instrument mogelijks de enige manier is om de renovatiesprong te kunnen maken.
2.3. Wat is een noodkoper en noodkoop woning?
Beknopt: een noodkoper is een eigenaar van een woning met structurele problemen op vlak van veiligheid, gezondheid en/of kwaliteit én heeft onvoldoende financiële draagkracht om via een marktconforme lening de woonkwaliteit en energieprestaties te verbeteren.
Los van de financiële en bouwtechnische uitdagingen worstelt deze noodkoper ook nog met tal van sociale uitdagingen gelinkt aan gezondheid, (energie)armoede, werkloosheid, schuldbemiddeling… vaak in combinatie met taal of andere vaardigheden die essentieel zijn voor een complex renovatieproject. Verregaande ontzorging op sociaal en bouwtechnisch vlak is dus cruciaal voor een goede opstart én afloop van deze renovaties.
2.4. Hoeveel noodkopers zijn er in Vlaanderen?
De schattingen lopen uiteen al naargelang de bron, tussen 67.000 en 120.000 gezinnen (+-4%) . Het eerste “Grote Woononderzoek 2013” bracht aan het licht dat +-1 miljoen (37%) Vlaamse woningen van ontoereikende kwaliteit zijn en +- 350.000 (13%) met een structurele ontoereikende kwaliteit. Intussen ontvingen ook ongeveer een miljoen gezinnen via het sociaal tarief een tijdelijke bescherming tegen stijgende energieprijzen.
2.5. Waarom zijn de bestaande Mijn Verbouw Premie (MVP), Mijn Verbouw Lening (MVL) en renovatiebegeleiding geen sluitende oplossing voor noodkopers en andere meest kwetsbare doelgroepen?
Deze MVP, MVL gaan immers nog steeds uit van volledige voorfinanciering van de werken en eigen aflossing van het saldo na premies. Uit bovenvermeld Agoria onderzoek blijkt dat een veel bredere doelgroep de bijkomende aflossing van een grondige renovatie – gedeeltelijk of helemaal– niet kan dragen. Bijgevolg bestaat het risico dat een groot deel van de bestaande instrumenten aan deze meest kwetsbare doelgroep voorbij gaat, het gekende “Matheus effect”. Ook komt er in toenemende mate nieuwe regelgeving om de renovatiegraad te verhogen, met oog op 2030 en 2050 doelstellingen. En ook de energiecrisis vergroot de druk op huishoudbudgetten. Dit structureel aanpakken vergt een specifieke oplossing en inspanning over lange termijn om een renovatiegolf met 2 snelheden te vermijden en een dreigende tweespalt bij de gezinnen te voorkomen.
2.6. Hoe verlopen de trajecten uit de eerdere oproepen?
Vanuit de 1e Call (2020) en 2e call (2021) werden een kleine 500 kredietlijnen goedgekeurd voor een 30 tal lokale besturen. Tientallen renovatiedossiers werden daarmee al opgestart, ondanks de covid periode en bijbehorende uitdagingen. Ook in Gent en Vlaams Brabant zien we renovatie en sociale resultaten én zelfs al enkele eerste dossiers die vervroegd “terugrolden” naar het fonds, omdat de woning wordt “vervreemd” (wegens verkoop, schenking of erfenis). Wel is het te verwachten dat de bewoners liefst voor lange termijn in de opgeknapte woning zullen blijven wonen en dus ook het krediet zullen aflossen na 20 jaar. Dit financieel instrument is dus zeker geen experiment (meer), maar is klaar voor opschaling en inpassing binnen elk lokaal bestuur. Uiteraard evolueert de omkaderende regelgeving en het landschap continue en zal ook via noodkoopfonds stuurgroep verdere optimalisaties nodig en mogelijk blijven.
2.7. Wie is nodig om een noodkoopfonds werking lokaal op te starten ?
Er zijn 2 verplichte lokale partners : OCMW (officiële promotor) en het energiehuis (beheert lening en kan ook - deel van – renovatietraject uitvoeren). Het OCMW staat minstens in voor de selectie van de doelgroep en het vestigen van de hypotheek.
In de praktijk zien we dat OCMW vaak verregaand ontzorgd wordt door het energiehuis die meestal ook beroep doet op externe renovatiebegeleiding en sociale begeleiding voor het terreinwerk. Sommige (grotere) lokale besturen vangen dit op binnen de eigen diensten die met sociale zaken, wonen, energie en/of klimaat werken. Het noodkoopfonds kan flexibel ingepast worden in de bestaande, lokale werking en beleidskeuzes.
2.8. Hoe verloopt een typisch renovatietraject met een noodkoper?
Sommige lokale besturen kiezen voor een wijkcampagne format en kunnen met een noodkooplening voortaan iedereen in de wijk (trachten te) helpen met hun renovatienoden, los van de financiële situatie. Andere lokale besturen werken via (sociale) toeleiding kanalen en een grondgebied brede instroom van kandidaten. Beide zijn mogelijk en ook complementair. Wel moet op het terrein het bouwtechnische traject steeds met voldoende sociale begeleiding en inlevingsvermogen worden vervolledigd. Het sociale traject en beslissingsproces op maat van de specifieke gezinssituatie is immers zeer tijdsintensief voor en/of vergt andere vaardigheden van de (bouwtechnische) renovatiebegeleider om de doelgroep over de streep te trekken.
2.9. Wordt hierover afzonderlijke campagne gevoerd of breed gecommuniceerd?
Neen, op het terrein wordt hier geen “tam tam” over gemaakt, noch een parallelle renovatiecampagne voor uitgewerkt. De noodkooplening wordt dus –idealiter discreet- geïntegreerd in de reguliere campagnes, wijkbezoeken, adviesverlening naar alle bewoners. Wel wordt er via extra kanalen (OCMW, andere sociale en wijkwerking…) gezocht naar de kwetsbare doelgroepen die – soms voor andere redenen – op de radar komen en in aanmerking kunnen komen. Deze kwetsbare doelgroep klopt immers niet spontaan aan met de moeilijke thuissituatie wegens het stigma, gebrek aan de nodige vaardigheden, informatie of vertrouwen.
3. ANDERE VRAGEN
3.1. Wat is de eerst volgende stap?
Verdiep u in de achtergrond en eerdere ervaringen van noodkoopfonds en subsidieretentie (zie draaiboek- eerste onderdeel) Spreek erover met collega’s bij OCMW, Energiehuis of externe renovatiebegeleider… tracht via enkele persoonlijke contacten animo en draagvlak te bekomen alvorens een bredere groep samen te brengen. Zie gedetailleerde aanpak en verloop in het draaiboek –onderdeel “basisgedachte en draagkracht te creëren”
3.2. Waar vind ik informatie over het opzetten van reguliere – geïntegreerde renovatiecampagnes?
Zie hiervoor o.a. deze Vlaamse Lange Termijn Renovatiestrategie voor gebouwen, zowel residentieel als niet-residentieel. Specifiek voor renovatie begeleiding publiceerde VEKA recent i.h.k.v. BE-REEL project een Renovatie Advies Toolbox voor 1elijns renovatie partners; de tool kan hier worden geconsulteerd. Dit komt algemeen van pas bij het opzetten van campagnes, algemene rekentools waarvan uw Energiehuis of renovatie collega’s gebruik kunnen maken.
3.3. Wie kan me helpen bij vragen over het noodkoopfonds en de projectaanvraag?
Naast het VEKA (noodkoopfonds@vlaanderen.be ) en de uitwisseling met deelnemende (boven)lokale besturen uit Call 1 & 2 kan je ook VVSG – Netwerk Klimaat contacteren voor vragen over het (opstarten van) uw aanvraag. Stuur een mail naar : Joris.deleenheer@vvsg.be en kris.moonen@vvsg.be met vragen die zouden ontbreken in deze FAQ – draaiboek en bijlagen.
3.4. Is er geen risico op aanzuigeffect van kwetsbare gezinnen die beter geen – slechte – woning hadden gekocht, of vanuit speculatie?
Neen, lokaal kan dit (in functie van beleidsprioriteiten) worden gecounterd. Zowel de subsidieretentie aanpak als de noodkoopfonds aanpak doen dit door respectievelijk een deel van de renovatie meerwaarde te recupereren of de toekenning prioritair naar gezinnen te laten gaan die niet (zeer) recent gekocht hebben. De krappe huurmarkt (en bijgevolg hoge huurprijs) is weliswaar de reden waarom kwetsbare gezinnen toch kiezen om een slechte maar nipt betaalbare woning te kopen i.p.v. een gelijkaardig bedrag te besteden aan een ondermaatse huurwoning.
3.5. Zouden deze doelgroepen hun woning niet beter verkopen en op de huurmarkt een betere woning betrekken?
de krappe huurmarkt is één van de redenen waarom men destijds een woning kocht. Sommige gezinnen zijn trouwens ook “noodeigenaars” geworden, door gewijzigde sociaal – economische situatie (echtscheiding, schuldenlast, werkloosheid, gezondheidsproblemen…). Elk gezin is gehecht aan hun vertrouwde buurt, buren of streek. Door deze gezinnen op structurele wijze te helpen i.p.v. te verdringen wordt gentrificatie (deels) voorkomen en kunnen wijken in hun geheel opgewaardeerd worden mét behoud van sociale diversiteit.
